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ホームオーナー編
オファーの判断基準

皆様、こんにちは。DEAI TEAMのTomokoです。
今日はホームオーナーさん編、オファーの判断基準についてご説明します。

【オファーとは?】
オファーには州の不動産協会が定める書類(Purchase Agreement)が使用されますが、これは売主と買主の合意が成立した時点で契約書となります。

この書類には購入価格、エスクローの期間(契約開始から終了)、資金計画(手付金額、ローン借入額など、)売主・買主間の費用負担、家電や家具など付帯項目の扱い、そして契約解除(コンティンジェンシー期間)の権利などが記載されます。

通常はオファーと一緒に、頭金を証明する銀行の残高証明、ローンの仮承認(プリ・アプルーバルレター)が提出されます。

オファー3【オファーはどう選ぶ?】
① 金額
売主にとっては、価格は高いに越したことはありません。
しかし価格だけではなく、それ以外の項目と総合してオファーを見極めることが大切です。

② 買主の契約遂行能力
【頭金(Down Payment)の比率】
頭金の比率が大きいことは、オファーの評価にプラスとなります。
頭金の比率が大きければ大きいほど、ローンで問題が発生したり、契約が破綻するリスクは少なくなります。
現金一括のオファーは、ローンのリスクを完全に排除できるメリットがあります。

売り物件がコンドミニアムやタウンハウスの場合、そのコンプレックスがFHAの認可を受けていない場合、FHAローン(*)の申請は通りません。
*連邦住宅局(Federal Housing Administration)が保証を付けるローン

オファー9【ローンの貸主(Lender)】
ローンは、ダイレクトレンダー(直接ローンを出す金融機関)とモーゲージブローカー(仲介業者)の2つに分かれます。
一般的には、ダイレクトレンダーでローンを組むことが、より堅実と見られる傾向があります。

【購入資金の証明(Proof of Fund)】
頭金とクロージング費用を充分にカバーする資金があることを、銀行のステートメント上で確認します。

【クレジットスコア】
債務と返済の履歴を数字で評価したものです。
7百がひとつの目安で、高いほど履歴がよいという証明になります。

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③ 購入意欲の高さ
買主の購入意欲の高さは、契約プロセスに影響を与えます。
その判断材料の例としては、手付金額がオファー額の2%から3%あるか、条件や注文の少ないオファーか、などで買主の物件に対する本気度を確認します。

④ エスクローの期間
債権者側が契約終了期日を指定してきます。
30日から45日が一般的ですが、債務者が複数の場合など時間がかかる場合があります。

⑤ 条件付オファー
買主が買い替えである場合、持ち家の売却を前提条件としたオファーが出されることがあります。
それを考慮する際は、買主の物件が、(1) 妥当な価格で売り出されているか、(2) 契約入りしている場合はプロセスがどの段階にあるか、などを慎重に判断する必要があります。

⑥  その他
諸費用や設備機器、クロージング費用などについての条件がある場合は、その内容を理解して判断してください。

また、買主側のエージェントが十分な知識、経験、能力を兼ね備えているかどうかも、契約プロセスを左右する大きな要素となります。

オファー

【オファーにはどう返答する?】
受け取ったオファーに対して、売主からの対応は次のどれかになります。
① そのまま受ける(=Acceptance)
② 拒否(=Rejection)
③ 条件変更のオファー(=Counter Offer)

③のカウンターオファーは、ある特定の条件変更を前提としてオファーを受けるというものですので、その条件を買主が受け入れた時点で双方の合意となります。

内容についての最終的な合意のサインが入った時点で「オファー受領(Acceptance)」となり、その日を持って「契約入り」します。

そして、合意されたエスクロー期間中に、売主・買主共に契約書で定めた「契約事項」を進めていきます。

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