Vol.14 売却・維持の収支を理解する

家を売却するか、持ち続けて貸すか、この判断には収支の理解が先決です。

売却する場合の収支 　
家を売却するといくら手元に残るかは、売却価格 − （住宅ローン残債＋売却費用）で計算します。
〈売却価格〉 　
希望的観測ではなく、現実的な数字を把握してください。ウェブサイトで見込み価格が出されていますが、中には古いデータを使用していたり、リフォームの有無などを考慮していないものもあります。不動産エージェントに家の状態を見てもらい、最新のデータに基づいた適切な市場価値（フェアマーケットバリュー）を理解することが大切です。
〈住宅ローン残債〉 　
複数の銀行から借りていたり、ホームエクイティーローンなどを付けた場合は、それもすべて加える必要があります。
〈売却費用〉
Ａ：売却準備にかかる費用 　
売却前には、壊れている部分を直したり、室内外のペイントを塗り直すなど、家の魅力を上げるための修繕を行います。どこまで修繕するかによって費用は大きく異なりますが、売却を依頼する不動産エージェントと相談し、費用対効果から最も適切な準備を行ってください。 　一般的な作業内容としては、既存の水回りの問題（Ｌｅａｋ）、直しておかないと危険な箇所（Safety Issue）、ペイント、フロア、ガレージドアなどの外観の改善（Cosmetic）などがあり、５千ドルから１万ドルくらいの予算で行う方が多いようです。窓、屋根の交換やキッチンのリモデルなどはかなり費用がかかります。
Ｂ：売却のコスト 　
売却にかかる主な経費は、エスクロー、タイトル保険、ターマイト（白アリ）検査と修繕、コミッションなどですが、大まかには物件価格の６％が目安です。ターマイト検査と修繕は、通常の取引では売主の責任となり、費用の大小を最も左右します。損傷がまったくなければ検査費用のみですが、特に一戸建ての場合は、修繕の規模によって５千ドルを超えることもあります。損傷が大きそうな場合は、少し大目に見積もると良いでしょう。

維持して貸し出す場合の収支 　
売却せず貸し出す場合は、家賃収入（経費＋空き室・滞納リスク分）がプラスになるか、把握しておくことが大切です。
〈家賃収入〉 　
家賃は売却価格同様、適切な市場の賃料で設定します。いつもテナントがいて、家賃の支払いが遅れないとは限りませんので、そのリスクを考慮しておく必要があります。一般的に、このリスクは家賃収入の25％で想定しますので、見込み収入は家賃の75％とすると良いでしょう。
〈経費〉 　
家主は、その家が快適に居住できるよう維持管理する責任を持ちます。経費としては家の維持管理と、テナントを募集・管理していくための費用が必要です。月々かかる費用は以下の項目です。
１：住宅ローン
２： 固定資産税 （１カ月分の費用を把握）
３：ＨＯＡ（管理費）、火災保険
４ 庭やプールの手入れ（一戸建ての場合）
５：テナントの管理費 （管理会社に依頼する場合） また、物件を維持、管理していく上で、随時費用が発生します。
６：新規テナント契約の経費 （通常は年間家賃の６％）
７：家の修繕が発生した際の費用

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以上のようなかかる費用を把握し、現実的な収支をしっかり理解した上で、売却か維持かを判断することが大切です。