Vol.18 売主のディスクロージャー義務

家を売却する際、売主は家に関して知っていることをすべてディスクローズ（開示）する義務があります。 　

家の設備機器の現在の不具合はもちろん、既に修繕済の箇所についても開示しなければなりません。契約終了後に売主と買主の間で起こる問題の大半は、売主のディスクロージャー違反と言われています。それを未然に防ぐためにも、知っていることはすべて開示するようにしてください。 　

ディスクロージャーは、州の不動産協会が定める書類を利用します。

ＴＤＳ（Transfer Disclosure Statement） 　
家の設備や周辺環境に関する基本的な情報を３ページの書類に記載します。

付帯設備 　
キッチンのオーブン、電子レンジ、食器洗浄機など、物件に固定されている設備機器について開示します。冷蔵庫や洗濯機などは対象外です。 　
また、内外装、水周り、電気系統、窓、家の構造、屋根、冷暖房、車庫やカーポート、ドライブウェイなどの状態、プールの有無、家の躯体(くたい)や基礎に関する事項を記載します。

法的な問題・天災の被害等 　
法律に違反する（健康障害、環境汚染を引き起こす）物の有無、隣家との共有項目（塀、ドライブウェイ）、未許可の増改築やゾーニング違反、過去の水害・地盤沈下・天災の被害があれば開示します。

周辺環境 　
近隣の音の問題などを記載します。通りの交通量が多かったり、学校、飛行場、線路など騒音や交通渋滞に影響のある要素はすべて列挙します。物件の価値に対してマイナスになり得る要素です。書きたくないと思うことこそ、必ず書き出すようにしてください。

管理組合関連 　
コンドミニアムやタウンハウスの場合は、ＨＯＡ（Home Owner's Association）から通知されている管理費の値上げや特別積立金の徴収、発生している問題や訴訟などがあれば記載してください。

ＳＰＱ（Seller's Property Questionnaire） 　
ＴＤＳを補足するためのさらに詳しいディスクロージャーで、以下のような質問項目に答えていく形式の書類です。

・過去３年以内に敷地内で誰かが亡くなったか？

・過去５年以内に損害保険を使って修繕した項目があるか？（火災、水の問題など）

・過去にどういった修繕、リモデル、ペイント等をしたか？

・定期的に発生するメンテナンス等があるか？（例：年に数回、下水管の詰まり除去など）

・現在・過去に、問題だった部分はあるか？（修繕済でも、過去に問題のあった箇所はすべて列挙）

・水漏れやカビが発生したことがあるか？

・現在・過去にペットを飼っていたか？（イヌネコだけでなく、他のペットも記載する方が望ましい）

・ランドスケープやプールにおいて、現在、過去の不具合はあるか？ ・コンドミニアムやタウンハウスの管理組合において、訴訟や特別な費用徴収、ルール変更等があるか？

・所有権に関して問題はあるか？

専門業者からのディスクロージャー 　
売主ではわからないことについては、物件の契約期間中に専門の業者から詳しいレポートを取り寄せ、買主に提示します。これらの費用は通常、売主の負担となります。

ＮＨＤ（Natural Hazard Disclosure） 　
自然災害の危険地域であったり、周辺の環境で健康や生活に影響を与える要素の有無、固定資産税の詳細等についての報告書。

Preliminary Title Report 　
現在の登記の名義や抵当権の状態を示す資料。

HOA Document 　
管理規約やＨＯＡの会計資料、管理組合理事会の議事録など。 　　　　

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ディスクロージャーの内容は多岐にわたっており、開示すべきか迷うものもあるかと思いますが、「迷ったら開示する」が鉄則です。売買契約をスムーズに進め、契約後に問題が発生しないためにも、ディスクロージャーは特に大切です。