Vol.2 不動産の購入プロセス

今回は不動産購入の大まかなプロセスについてご説明いたします。

■ 住宅ローン
不動産の契約がスムーズに進まない大きな原因の１つが、住宅ローンの問題です。
「このくらいのローンを借りたい」＝「借りられる」とは限りませんので、早い段階で銀行に相談し、いくらの住宅ローンが借りられるか、具体的な数字を理解することが大切です。
また併せて、ローンの仮承認、「プリ・アプルーバルレター」を取得しておくことも大切です。

■ 物件検索
ご希望の条件に沿って物件を検索し、随時情報をご紹介します。私たち不動産業者の専門サイト（ＭＬＳ）は、情報のアップデートが早く、一般サイトより細かい条件設定で検索が可能です。検索項目は簡単に変えられますので、エージェントにいつでもご相談ください。
皆さんご自身が検索される一般サイトでは、カリフォルニア不動産協会と提携しているwww.realtor.comがおすすめです。

■ 物件下見
物件の下見では、間取りや家のコンディション、日当たりなどの内的要素と、立地条件、周辺の環境、通勤や通学の便などの外的要素を、客観的にチェックします。
私たちは専門家の立場から、皆さんが見落としがちなポイント、特にマイナス要素になりそうな点をお伝えし、公正な判断ができるようサポートします。

■ オファー
具体的に気に入った物件が見つかったら、「購入希望」のオファーを入れます。
オファーでは、価格だけでなく、契約期間、手付金額（通常は価格の２％〜３％）、住宅ローン額、その他の希望を明記します。この際に、住宅ローンのプリ・アプルーバルレターと、頭金の保有を証明する銀行のステートメントを添付します。 買主のオファーに対する売主からの返答は、「全面的な受け入れ」「拒否」「条件付受け入れ（カウンターオファー）」の３通りがあります。
カウンターオファーが来た場合は、その条件について交渉となります。最終的に双方の合意が成立（Acceptance）すると契約開始となり、エスクローが開設されます。

■ エスクロー
エスクローは日本人には馴染みが薄いかもしれませんが、不動産取引を公正にするため、第三者として契約内容に沿った売買が行われるようサポートする存在です。
契約内容の変更や補足などは、すべてエスクローが書面にして売主と買主の合意のサインを得ます。買主のローンが下りると、物件に付いている既存の債務の返済を行ったり、売買の諸経費の支払いや決算書の作成、所有権登記の手配など、不正や間違いを防ぐ大切な役目もあります。

■ ローン申請、インスペクションなど
売買契約がアクセプトされて最初の17日間は「コンティンジェンシー（contingency）期間」と呼ばれます。この期間中に買主は、住宅ローン申請、不動産鑑定、ホームインスペクション（物件のコンディション確認）、各種ディスクロージャーのレビューなどを行います。
問題があった場合には売主との再交渉、物件のコンディションについて修繕やクレジットのリクエスト、また状況によっては契約のキャンセルを行うことができます。この期間中は正当なキャンセルなら、買主の手付金は全額返金となります。ここが契約の山場と言えるでしょう。

■ エスクロー終了と登記
金融機関から住宅ローンが承認され、公証人（ノータリーパブリック）の立会いの下、最終書類にサインをします。その後、金融機関からの融資と所有権移行が登記され、売買契約が完了します。

＊　＊　＊

不動産の購入には専門的知識が必要です。エージェントが売主側と有効なコミュニケーションを維持し、買主の意思を尊重した交渉を行うことが鍵です。相手がいることですので、すべてがご自分の希望通りに行くとは限りません。疑問点や不明な点はすべてエージェントと話し合い、納得しながら進めてください。