Vol.20 エスクローと
Vol.20 契約における売主の義務
エスクローとは？
売却物件に入ったオファーをアクセプトすると、契約プロセスが始まります。
カリフォルニア州では不動産取引を公正に行うため、売主と買主の間に「エスクロー」という第三者を介して契約内容に沿った売買を進めていきます。そのため、契約開始・終了を「エスクローをオープンする」「クローズする」という表現を使います。
エスクロー期間は通常、30日、45日、60日が一般的で、オファー受け入れの翌日を１日目と数えます。
ディスクロージャー
売主がまず行うことはディスクロージャーです。契約開始から７日以内にバイヤーへ提出する義務があります。ＴＤＳ（Transfer Disclosure Statement）、ＳＰＱ（Seller's Property Questionnaire）など売主が家に関して知っていることを開示する書類のほか、自然災害や周辺環境に関するレポート（ＮＨＤ：Natural Hazards Disclosure）、登記記録を示す資料（Preliminary Title Report ）など、専門業者からのレポートも、エージェントからエスクローへ指示して手配します。
ＨＯＡ（Home Owner's Association）がある物件は、規約、保険、会計資料などの書類の提出も義務付けられています。
契約の最初の17日間は、買主が契約解除の権利を有し、手付金も返還されるContingency Period（コンティンジェンシー期間）で、買主がホームインスペクションや各種書類のレビューをするための「猶予期間」です。
ターマイト・インスペクション
通常の契約では、ターマイト（シロアリ）検査、修繕は売主の負担です。ターマイト検査のレポートは一般的に90日間有効です。
この時期に並行して、買主によるホームインスペクションや銀行による不動産鑑定も実施されます。売主側はそれらがスムーズに進むよう協力します。 買主からの修繕リクエスト ホームインスペクションや書類のレビュー後、買主から修繕リクエストが提示されることがあります。
一般的に売主が対応すべき項目としては、設備などが正常に作動しない状態や破損、水漏れ、また建築基準で定められている安全に関する項目などです（耐火ドアやウォーターヒーターのストラップ、スモークディテクターの設置など）。
合意内容は書面に残し、契約終了の４、５日前に買主が最終確認（Final Walk Through）できるように修繕を完了します。電気関係や水道、屋根などは、工事業者に完了の証明（work order）を提出してもらうといいでしょう。
クロージングコスト