Vol.21 ショートセールとそのプロセス

ショートセールとは？ 　
現在の市場価格で売却しても、物件に付いている債務（住宅ローン、固定資産税など）や売却諸費用（クロージングコスト、仲介手数料等）を完済できない状態（債務超過）で売却を行うことを「ショートセール」と呼びます。ショートセールでは債権者（ローンの貸付銀行など）の承認が必要となります。 　

例えば、３年前に50万ドルの物件を45万ドルのローンで購入し、現在の価格相場が40万ドルに下がったとします。すると、売却益でローン残高の返済と売却諸費用を払えません。売却価格が購入価格より低くても、ローン残高を完済できる純資産（エクイティー）があればショートセールにはなりません。しかし売却価格が40万ドルで債務が39万ドルのように差額がギリギリの場合などでは、売却諸費用を準備できなければショートセールになります。

ショートセールのプロセス　 　
家の売却を始めるのはホームオーナーですが、価格や売買条件などすべての決定権は債権者が持ちます。現在こういったケースに銀行側の対応が間に合わず、オファーを入れてから返答まで３カ月前後待つのは当たり前という状況です。 　

ショートセールの大まかな流れは次の通りです。

1:ホームオーナーが物件の売却を不動産エージェントに相談。エージェントを通じて債権者にショートセールの希望を通知する。

2:ローン申請とほぼ同じ内容の書類（収入証明、銀行の残高証明など）に加えて、切迫した経済状況を説明した手紙を含むショートセール・パッケージを揃え、オーナーにローン残債の返済能力がないことを証明する。

3:買主からオファーが入ったら、ショートセール・パッケージと共に債権者へ提出する。

4:債権者は、ホームオーナーが返済不能な状態かを審査し、不動産鑑定を行いオファー額の妥当性を検討。低過ぎる場合は、カウンターオファーが送られてくる。

5:オファー内容が合意に至り、エスクローに入る。この時点で、契約終了日が指定される。 　

通常の売買では、ターマイト検査、修繕リクエストへの対応、ホームワランティーなどは売主が負担しますが、ショートセールではそのままの状態で売却する”As Is”ですので買主の負担となります。プロセスに時間がかかること、”As Is”であること、買主が負担する費用が増えることなどを踏まえて、妥当な価格での売却を進めるためにも、不動産エージェントにはショートセールに対する専門知識と経験が求められます。 　

また複数の住宅ローンが付いていたり、固定資産税（Property Tax）やＨＯＡ費の滞納があると、プロセスはより複雑になり、契約締結の難易度は高くなります。事前に必ず正確な債務額を把握するようにしてください。

フォークロージャーのプロセス 　
ローンの支払が滞っている場合は、債権者の承認をもらってショートセールを進めていても、同時進行で債権者による差し押さえ（Foreclosure）、競売（Trustee's Sale）のプロセスが進んでいます。 　

競売が実行されるとショートセールはできなくなりますので、日程の通知が来たら、競売延期の申請が必要です。 　 　

フォークロージャーになった場合は、所有権が債権者に移行するため、速やかに家を明け渡す必要があります。クレジットヒストリーに対するダメージはフォークロージャーの方が大きいと言われますが、詳しくは弁護士、または会計士にお確かめください。 　

ショートセールのプロセスは複雑で、債権者と密に折衝する必要があります。十分な知識と経験を持つエージェントに依頼することをおすすめします。