Vol.3 資金計画と住宅ローン

不動産購入の資金計画については、ローンの専門家にご相談いただきますが、ここでは注意しておくポイントについてご説明いたします。

資金計画の基本は 「いくら返済できるか」から考える 　

購入する物件価格を設定する際にはいつも「いくらの物件を買いたいか」ではなく「いくらなら返済できるか」から逆算してくださいとお伝えしています。
まず月々の住宅ローン返済額を算出します（表１）。
例えば、現在の金利5.25％で計算すると、借入額10万ドルにつき月々返済額は約550ドルとなります。これを目安に、いくら借りると毎月いくらの返済額になるかを算出してください。 　
コンドミニアムやタウンハウスには毎月、管理費（HOA：Home Owner's Association Due）が必要です。この金額を加算してください（２）。 　
最後に物件の固定資産税（３）を計算します。カリフォルニア州の固定資産税は物件価格の１.25％ですから、結構大きな額です。12カ月で割った金額を毎月の支出として計算されることをおすすめします。 　
これらの合計額（４）が毎月無理なく返済できる支出かどうか、吟味してください。これを参考に、住宅ローンの借入額（５）を逆算し、自己資金（６）を加えて購入可能額（７）が算出できます。 　
自己資金は３.５％からのプログラムもありますが、良い物件は複数のオファーとの競合になることもあり、そういった場合の競争力も考慮すると20％は用意されることをおすすめします。 　
このほか、初期コストとしてはローン諸費用を含むクロージング費用（物件価格の約１〜２％）、新しい家具や家電、リモデルなどの費用が必要となります。なお、カリフォルニア州では、不動産会社への仲介手数料は売主が全額支払いますので、買主の負担はありません。

できるだけ早い時期に
プリアプルーバルレターを準備 　

前述の計算で大よその予算を算出したら、できるだけ早いタイミングで銀行やローン会社に相談してください。実際、住宅ローンの申請は売買契約が始まってから行いますが、ローンの審査はさまざまな要素から判断されるため、早い段階でそのローンの仮承認証（Pre-Approval Letter）を取得することをおすすめします。 　
住宅ローンは、借主の「世帯収入」「安定した雇用」「クレジットヒストリー」「頭金の額とその出所」の４つが大きな審査要素となります。なかでもクレジットヒストリーの良し悪しが明暗を分けることがあるため注意が必要です。例えば、手違いで数十ドルの支払いが遅れただけでLate Paymentの記録となり、クレジットスコアが大きく下がっているということもありますので、早めに確認することが大切です。 　
ローンプログラムには固定金利型と変動金利型があります。金利の低い時は固定型で長期ローンを組み、金利が高い時は変動型にしておき、低くなったらリファイナンスをする、という方法が賢明な選び方と言えるでしょう。また、借入が一定額を超えると金利が高くなりますので、それを理解しておくことも必要です。ジャンボローンと呼ばれる72万9750ドル（2010年5月現在）を超える大きなローンは、それを下回る額のローン（コンフォーミングローン）よりも金利が上がります。また多くの金融機関ではもう１つ、41万7500ドルを境に金利を変えているため、これらを考慮してローンの借入額を設定すると良いかと思います。

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不動産購入において、住宅ローンはとても重要な要素となります。購入プロセスが遅れたり、頓挫する最も大きな原因でもありますので、事前に審査基準や数字をしっかりと理解した上で、堅実なローンの申請を行ってください。