Vol.５ 物件の選び方 - コンドミニアム

今回は、ファーストバイヤーの多くが購入されるコンドミニアム（タウンハウス）選びのポイントについてご説明いたします。

１．ＨＯＡの規定と費用 　
日本の分譲マンションのことをアメリカではコンドミニアムと言います。敷地内に住民が共有で使えるスペースや施設があり、それらの管理やルールを決めるのはそのコンドミニアムのホームオーナーズ・アソシエーション（HOA：Home Owner's Association）、いわゆる住民組合です。 　
ＨＯＡでは毎年理事を選出し、コンドミニアムの管理・運営やルール、修繕の計画などを決定します。月々のＨＯＡ費がいくらで何をカバーするのかだけでなく、次の３点も確認してください。
１：共用施設の修繕や改装の積み立て金である「Special Assessment」があるか？ある場合は、その金額と目的。さらに、それをセラーが負担してくれるかどうか？
２：ＨＯＡが関与する訴訟（Litigation）があるか？Litigationの存在は住宅ローンの取得を困難にします。
３：ペットがいる方は、必ずペット規則を事前に確認してください。ルール違反で購入直後に売却しなければならなくなったという事例も耳にします。 　
前述の事項は、CC＆Rs（Covenants, Conditions and Restrictions）やMinutes（理事会の議事録）の中に記載されています。不動産エージェントと一緒に、必ず内容の確認をしてください。

２．共用エリアのチェックポイント 　
コンドミニアムの共用施設は、ゲート、ジム、プール、クラブハウス、などさまざまです。施設のメンテナンスや芝生や庭の状況などを見れば、ＨＯＡの管理状況がわかります。メンテナンスの良し悪しは不動産価値に少なからず影響します。施設（Amenities）が多いと、ＨＯＡ費は比例して上がる傾向にあります。 　
1960年代や70年代にアパートとして建てられ、後にコンドミニアムへ登記替えした物件もあります。それらは建物の構造や共用施設の仕様が現標準のコンドミニアムよりも劣る場合があり、資産価値として不安定な可能性があります。

３．敷地内の立地 　
敷地内の建物の立地も後から変更できないものですので、事前によく確認しておく必要があります。通りに近いと車の騒音が気になることがあります。共用施設やゲスト駐車場からの距離はどうか？日当たり、風通し、西向きのユニットは西日が入る可能性があります。エンドユニットは窓の数が多く、明るくプライバシーの面でも優れていると言えます。エレベーターのある建物の場合、近過ぎると音や人の往来が多くなります。一般的に上の階になるほど眺望や日当たりが良くなり、価格も上がります。窓越しに隣の建物からの視線が気にならないかもチェックしてください。

４．室内のチェックポイント 　
ユニット内については、ペイント、キャビネット、カウンターや照明の交換など、自分の好みに変更することができますが、例えばキッチンの電気のコンロをガスに変更したい、ランドリールームが共用で室内にないので増設したい、間取りを変えたい、と思ってもＨＯＡで認められないことがあります。違反改装は後で大きな問題となりますので避けてください。 　
カーペットをフロアリングにすることへ制約がある場合もあります。そういった希望がある時は、事前にエージェントを通じてＨＯＡへ問い合わせてください。なお、バルコニーは共用エリア扱いですので、許可なく塗装や変更はできませんし、洗濯物を干すことはＮＧです。

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コンドミニアムは、ＨＯＡのルールを理解した上で物件選びを進めてください。