家の売却13

ホームオーナー編
売却・維持の収支

皆様、こんにちは。DEAI TEAMのTomokoです。
今日はホームオーナーさん編、売却・維持の収支をどのように理解するのかについて、ご説明したいと思います。

家を売却するか、持ち続けて貸すか、これを判断するためには収支の理解が先決です。

家の売却6【売却する場合の収支(表1)】
家を売却するといくら手元に残るかは、売却価格-(住宅ローン残債+売却費用)で計算します。
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★売却価格
希望的観測ではなく、現実的な数字を把握してください。
不動産情報サイトで見込み価格が出されていますが、中には古いデータを使用していたり、リフォームの有無などを考慮していないものもあります。

実際に不動産エージェントに家の状態を見てもらい、最新のデータに基づいた適切な市場価格(フェアマーケットバリュー)を理解することが大切です。
家の売却8★住宅ローン残債
複数の銀行から借りていたり、ホームエクイティーローンなどを付けた場合は、それもすべて加える必要があります。

★売却費用
A: 売却準備にかかる費用
売却前には壊れている部分を直したり、室内外のペイントを塗り直すなど、家の魅力を上げるための修繕を行います。

どこまで修繕するかによって費用は大きく異なりますが、売却を依頼する不動産エージェントと相談し、費用対効果から最も適切な準備を行ってください。

Portrait of a happy family holding paint rollers and painting wall in green. [url=http://www.istockphoto.com/search/lightbox/9786778][img]http://dl.dropbox.com/u/40117171/family.jpg[/img][/url]

一般的な作業内容としては、既存の水周りの問題、直しておかないと危険な箇所、ペイント、フロア、ガレージドアなどの外観の改善などがあり、5千ドルから1万ドルぐらいの予算で行う方が多いようです。

窓、屋根の交換やキッチンのリモデルなどはかなり費用がかかります。

B: 売却のコスト
売却にかかる主な経費は、エスクロー、タイトル保険、ターマイト(白アリ)検査と修繕、コミッションなどですが、大まかには物件価格の6%が目安です。

ターマイト検査と修繕は、通常の取引では売主の責任となり、費用の大小を最も左右します。
損傷がまったくなければ検査費用のみですが、特に一戸建ての場合は、修繕の規模によって5千ドルを超えることもあります。

損傷が大きそうな場合は、少し多めに見積もると良いでしょう。

【維持して貸し出す場合の収支(表2)】
売却せず貸し出す場合は、家賃収入(経費+空き室・滞納リスク分)がプラスになるかどうか、把握しておくことが大切です。
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★家賃収入

家賃は、売却価格同様、適切な市場の賃料で設定します。
常にテナントがいて、家賃の支払いに遅れがないとは限りませんので、そのリスクを考慮しておく必要があります。

一般的に、このリスクは家賃収入の25%で想定しますので、見込み収入は家賃の75%とすると良いでしょう。
売却維持3★経費
家主は、その家が快適に居住できるよう、維持管理する責任を持ちます。
経費としては家の維持管理と、テナントを募集・管理していくための費用が必要です。

月々かかる費用は以下の項目です。

1. 住宅ローン
2.  固定資産税(1ヶ月分の費用を把握)
3.  HOA(管理費)、火災保険
4.  庭やプールの手入れ(一戸建ての場合)
5.  テナントの管理費(管理会社に依頼する場合)、また物件を維持、管理していく上で、随時費用が発生します。
6.  新規テナント契約の経費(通常は年間家賃の6%)
7.  家の修繕が発生した際の費用

以上のような費用を把握し、現実的な収支をしっかり理解した上で、売却か維持かを判断することが大切です。

 

 

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