売主の義務4

ホームオーナー編
エスクローと契約における売主の義務

皆様、こんにちは。DEAI TEAMのTomokoです。
今日はホームオーナーさん編、エスクローと契約における売主の義務ついてご説明します。

【エスクローとは?】
売却物件に入ったオファーをアクセプトすると、契約プロセスが始まります。
カリフォルニア州では不動産取引を公正に行うため、売主と買主の間に「エスクロー」という第三者を介して契約内容に沿った売買を進めていきます。

そのため、契約開始・終了を「エスクローをオープンする」「クローズする」という表現を使います。
エスクロー期間は通常、30日、45日、60日が一般的で、オファー受け入れの翌日を1日目と数えます。

 

Holding house keys on house shaped keychain in front of a new home

【ディスクロージャー】
売主がまず行うことはディスクロージャーです。
契約開始から7日以内にバイヤーへ提出する義務があります。

TDS(Transfer Disclosure Statement)、SPQ(Seller’s Property Questionnaire)など売主が家に関して知っていることを開示する書類のほか、自然災害や周辺環境に関するレポート(NHD:Natural Hazards Disclosure)、登記記録を示す資料(Preliminary Title Report)など、専門業者からのレポートも、エージェントからエスクローへ指示して手配します。
売主の義務6契約開始後、買主が契約解除の権利を有し、手付金も返還される猶予期間(Contingency Period/ コンティンジェンシー期間)があります。

コンティンジェンシー期間は、住宅ローン審査、不動産鑑定、物件調査の3種類に分かれており、それぞれの期間は売主と買主の合意によって決まります。

【ターマイト・インスペクション】
通常の契約ではターマイト(シロアリ)検査をするかしないか、修繕費用の負担者などは売主と買主の交渉で決まります。
ターマイト検査のレポートは一般的に90日間有効です。

この時期に並行して、買主によるホームインスペクションや銀行による不動産鑑定も実施されます。
売主側はそれらがスムーズに進めよう協力します。
売主の義務3
買主からの修繕リクエストホームインスペクションや書類のレビュー後、買主から修繕リクエストが提示されることがあります。

一般的に売主が対応すべき項目としては、設備などが正常に作動しない状態や破損、水漏れ、また建築基準で定められている安全に関する項目などです(耐火ドアやウォーターヒーターのストラップ、スモークディテクターの設置など)。

合意内容は書面に残し、契約終了の4、5日前に買主が最終確認(Final Walk Through)できるように修繕を完了します。
電気関係や水道、屋根などは、工事業者に完了の証明(work order)を提出してもらうといいでしょう。

【クロージングコスト】
大まかには売主・買主双方の不動産会社へのコミッション額、それに物件価格の約1%を加えた金額が目安ですが、ターマイトの修繕有無が金額を左右します。

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