DEAI TEAM

家を買い換えたい

“なかなか踏み切れない”とお悩みですか？

“子供たちが成長してきたので現在のコンドを売ってそろそろ庭付きの
一戸建てへ買い換えたいのだが、、、”

“子供たちがもう巣立ったので、我々夫婦にはこの4ベットの家は
大きすぎるから、小さなところへ移りたいけど、、、”
といったお考えをお持ちの方は多いかと思います。

しかし、実際には、売ってから買うのか？買ってから売るのか？同時に進めるのか？
何か良い方法はないものかなぁ、と悩んでおられるのではないでしょうか？

買い替えは、「売る」と「買う」をひとつの流れで行うため、より周到な準備と計画が要求されます。なんとなく始めてしまうと後で取り返しのつかない事態になることもありえますので充分注意してください。
それでは、あなたの希望に合った買い替えを実現するためにここで一緒に学んでみましょう。

買い替えのための基本的な　8つのステップ

ステップ１： この第一歩であなたの成否の8割が決まります！
あなたの住宅売買の成否を左右する最も大きな要因は「誰をエージェントに選ぶか」だと言っても過言ではないでしょう。しっかりしたエージェントへさえお願いすれば、あなたが何も知らなくても各自の状況に適応したコンサルテーション、計画作り、そして全ての過程を納得しながら着実に進めることが可能となります。最初の入り口をお間違えにならないように！
ステップ２： 数字の計算
売る家からどのくらいの売却益が見込めるか、次に買う家の価格帯、頭金からローンの支払い額まで、現実的な数字の計算を行います。
ステップ３： 自分のニーズに合った買い替え方の選択
売るのが先か、買うのが先か、同時に進めるか、それぞれの長所と短所をしっかりと理解した上で自分に合った方法を決めます。このときに、必ずバックアップ・プランを用意します。
ステップ４： 住宅市場の動きは？金利は？
売る方も、買う方も、その時点の動きに合わせた有効な戦略を立てることによりのみ、最善の結果を生むことができます。買い替えで、売る物件と買う物件のエリアや価格帯が違う場合には、市場の動向も微妙に異なることがありますので注意してください。
ステップ５： 売る物件の準備、購入物件の下見
先に売るにしろ、後で売るにしろ、準備は早めに進めます。検索基準に合った物件の下見も同時に行います。
ステップ６： 売りに出す、購入のオファーを出す
準備が整ったら現在持っている家を適正価格で市場に出します。気に入った物件が見付かったら有効なオファーを書きます。（これらのタイミングは買い替えの方法によって異なります）
ステップ７： 契約開始！慎重にプロセスを進めます
契約が始まると各種の書類作業、インスペクション、不動産鑑定、ローン申請の手続き等が同時進行します。「売る」と「買う」双方の契約を、あなたにとっていかにスムースに進められるか、エージェントの能力の真価が問われます。
ステップ８： おめでとうございます！
全ての合意事項が満たされて契約終了となります。同時に買い替えを終わらせる場合は、エスクローが売却益をそのまま購入資金として銀行間送金を行い、売却成立の翌日に購入物件の契約を締結できるよう動きます。最後まで問題が起きないようにきっちりと進めます。 クローズ後もいろいろと質問は出てきます。いつまでも安心できる丁寧なアフター・ケアは絶対に欠かせません。

買い替え　－　３つの動機

実際に行動へ移す前に、自分の動機を明確にしてから準備を始めます。ここでは大まかに３つのパターンに分けて簡単に説明してあります。買い替えに限ったことではありませんが、不動産の取引には“言われなければ気が付かない事”が沢山あることをしっかりと心得てください。

Move Up

「小さいところを売って大きい家へ移りたい」という“成長”が動機です。小さいところの売却益を次の物件の頭金として使うわけですが、大きい家ということは通常価格も高くなります。従って今までよりはローンの支払額も多くなりますが、この成長期は“Move Up”を支える収入増も期待できます。

Move Down

「大きな家は必要がなくなったので小さな家へ移ろうか」という“縮小”が動機です。大きな家の売却益は小さい物件の購入価格の大半に相当するケースが多く、ローンの支払額が増える心配はありません。リタイヤメントを考慮に入れた物件選びを行います。

Transfer

これはズバリ“転勤”が動機です。住宅価格の高騰している都市部から離れて郊外へ移り住む場合もこのカテゴリーに入ります。住宅価格の異なる地域間での買い替えですので、これはケース・バイ・ケースで計画を練ることになります。

家の買い替え準備　３つのコース

家を買うこと、もしくわ売ることだけでも大きな決断が必要なのに「売って、買う」となると、それはとても不安な気持ちになるのも当たり前です。不安の原因は知らないことを行うことへのためらいです。買い替えの動機が明確になれば、後はどうやって“不安”を解決するかにかかっています。

出相チームでは、あなたの不安にひとつひとつお答えし、安心して買い替えを行っていただくために以下３つのコースを揃えてお待ちしております。
あなたはどのコースをご希望されますか？

これらは3ヶ月～１年後を目途に家の買い替えをされたい方のためのコースです。
なぜ、3ヶ月～１年なのかと言えば、スムーズに家の買い替えを成功させたホームオーナーの方たちは、平均3ヶ月～１年の準備期間があるからです。
最も周到な準備が要求される買い替え。なめてかかると後で大変なことになりかねません！

基礎説明会　コース

要時間：約1時間 　場所：Deai Team RE/MAX Office

◊ 買い替え３つの方法と、それぞれの長所短所
◊ 致命的ミスの回避法
◊ その他

他人がいないところで落ち着いて話を聞きたいあなたのための説明会です。
“今まで聞きたくても聞けなかった”買い替えについての様々な疑問や質問を全て解消できます。
また、あなたの状況とご希望に合った成功率を最大限に高める準備方法についても詳しく学べます。

具体化プラン相談室　コース

所要時間：約１時間30分 　場所：お客様のお家
前提：基礎知識をお持ちの方、住宅購入の経験者、または基礎説明会を受けられた方

いつまでも悩んでいるくらいならご相談ください。
ここでは、あなたに最も適した方法の決定と、いざという時のバックアップ・プラン、55歳以上の方が買い替えを行う上で絶対に知らなければならないルール、そして最善の結果を出すための秘訣を含めたご相談を行います。

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※ハウス・ハンター物件検索　無料登録

特設コース　　エマージェンシー相談室

あなたのエマージェンシーに対応するために設けられた特別相談室です。
➢ 大至急買い替えを行わなければならない方
➢ 他のエージェントへお願いしたが対応が悪くて困った方

他で失敗された方、当方で至急“建て直し”を行います。

(310) 972-1603：出相直通のエマージェンシー番号まで今すぐお電話ください。
（Eメールでのお申し込みは、返答に時間がかかる場合があります）
お電話をいただいてから２時間以内に対応いたします。緊急性の無い方はご遠慮ください。

良くある質問

Ｑ： どの方法がベストか？

買ってから売るのか、売ってから買うのか、または同時に進められるのか、どのように買い替えを進めれば良いのか悩んでいます。失敗したくないのでアドバイスをください。
まず最初に絶対にしなければならないことはコンサルテーションです。経験豊かなエージェントとじっくりと腰を落ち着けて全体像についての客観的な相談をします。状況をしっかりと把握し有効な準備をしてから行動に移さないと、後で取り返しの付かないことになってしまう可能性があります。現実的な買い替え資金源について、現在の家のローンを含む維持費そして新しく購入する家の月返済額、家を売りに出す準備、購入のタイミング、バックアップ・プラン、その他。理解しておかなくてはならない重要な事柄が沢山あります。

Ｑ：エクイティー・ローンの利用について

現在住んでいる家からエクイティー・ローンを組んで次の物件の購入資金にすれば良いという話しを聞きましたが、何か注意する点はありますか？
HELOC（Home Equity Line Of Credit）と呼ばれるもので、Prime Rateを指標にした変動金利型ローンです。一般のローンとの大きな違いは、貸し出し枠内の金額を必要な時に必要なだけ利用でき、使った分に対してだけ支払いが発生することです。当然、まとまった金額を払い込めばローン額も少なくなり支払いも下がります。とても便利なために多くのホームオーナーの方が買い替えだけでなく、車購入やビジネス資金等で利用しています。HELOCを持っていれば、現在の家を売却する前に気に入った次の物件が見付かった場合に対応できます。現在の家が売れるまでは複数のローンが発生しますので注意してください。また、家が売りに出ているとローンの申請はできませんので、買い替え準備の一環として前もって申請しておくと良いでしょう。

Ｑ： Proposition 60/90について

Senior Citizenが既存の低い固定資産税額を次の物件購入に移せると聞いたのですが、具体的にどういったルールがあるのですか？
それではここに基本的なルールを列記します。
  • ホームオーナー、または一緒に住んでいる配偶者が５５歳以上であること
  • 自宅物件から自宅物件への買い替えであること
  • 買い替える物件は売る物件と同額がそれ以下であること
  • 売る物件と買う物件の双方が同じカウンティー内にあること
    （Proposition 60）
  • 売る物件と買う物件が異なるカウンティーにある場合はそれぞれが条例に 賛同しているカウンティーであること（Proposition 60）
  • 次の物件の購入は、既存物件の売却の前または後２年以内に行われること
  • この特別控除は一生に一回しか有効でない
  • 買い替え後３年以内にカウンティーへ申請手続きをすること
異なるカウンティーでの買い替えをご計画の場合は、Proposition 90が受け入れ られるか事前にカウンティーへお問い合わせください。