初めて家を買いたいと思っているのですが、探し始めるときにどうやって自分の価格帯を決めればいいのでしょうか?

これは逆算法を使うことが確実です。

まず、月々いくらまでなら無理なく支払いができるかを冷静に考えます。
そしてその時点での金利で逆算してローン額を出します。
そこに、用意できる頭金の額を足して購入価格帯を算出します。

クレジットスコアがとても良い方は、自分の返済能力をはるかに超えたローン額に通ってしまうことも多々あります。
いくらまでのローンに通るかではなく、自分が現実的にどのくらいまでの返済が可能かを判断することがポイントです。

以下のページでいくらまでのローンが借りられるかを調べることもできます。
ただし実際に借りられる額は、世帯年収、仕事の内容、勤務暦、クレジットス コア、購入する物件の種類などをはじめ様々な要素に影響を受け変化しますので、くれぐれもこの数字を鵜呑みにしないようにご注意ください。

Yahoo Finance のモーゲージカリキュレーターのページ
http://finance.yahoo.com/calculator/real-estate/hom01/

また、ローン額の計算をする際には、ローンの支払いだけでなく、保険(コンドの場合はアソシエーション費)やプロパティータックスの支払いも必ず含めてください。

マイホームを購入したいけれど、一体いくらまでの家が買えるのか???とお悩みの方は、お気軽にDEAITEAMにご連絡下さい。

クレジットスコアとは何ですか?

クレジットスコアとは、米国でクレジットカードや各種ローンなど債務履歴(クレジットヒストリー)を元に算出されたスコアであり、お金の利用に関する個人の信用度をあらわす指標です。

単純に言えば、このスコアが低いと、様々な場面でローンを組む際にその金利が高くなる、もしくはローンの審査に通らないこともあります。
逆にスコアが高ければ高いほど、低い金利で条件の良いローン取得が可能となるわけです。

高額の住宅ローンでは、わずかな金利の差が毎月の支払額に大きな違いを生じさせますので非常に重要です。
また、アパートメントを借りる際の審査にもクレジットスコアは重要な要素として使用されます。

クレジットスコアは、TransUnion®、Experian、Equifax®という3つのクレジットビューローから発行される、FICO SCOREと呼ばれるものです。

ちなみにFICO Scoreの最低は300で最高は850になります。

多くの場合、スコアは740以上(3ビューローの真ん中の数字)あると最も条件の良い金利が得られます。
スコアがそれ以下の場合、徐々に金利が上がっていき、660を下回ると通常のローンが借りられない場合があります。

自分自身のクレジットレポート(3ビューローからのFICO SCORE)は以下のサイトから購入することが可能です。

http://www.myfico.com/

住宅購入をお考えの方は、早めに一度クレジットスコアを確認しておくことをお勧めします。
何かの間違いが記載されていたり、未払いのアカウントがあることに気付かずにスコアが低くなっていることもありえます。

ローンのプリアプルーバル(仮承認)の際には、その銀行が別にあなたのクレジットレポートを取得して確認をします。

あちこちの銀行でクレジットレポートを取られるとスコアへ悪く影響することがありますので、ご注意ください。

一般的な物件の種類にはどういったものがありますか?

カリフォルニアの不動産は、一般的に下記4区分に分類されます

1. コンドミニアム(condominium)

英語ではコンドと呼ぶのが一般的で、日本で言うところの分譲マンションに当たります。
新築物件やそれに近い築浅の物件、築の古いアパートを改装してコンバートした物件、100世帯以上が入る大型高層ビルの物件、数世帯の小さなビルなど、その規模や特徴も様々です。

一戸建て物件とくらべ価格がお手頃なため、初めてマイホームを購入される方たちに人気があります。
また、借地に建っているものを除きコンドは立派な不動産ですので、そのユニットの所有権に加え、そのビルが建つ土地の権利を分割で所有します。

プール、クラブハウス、ジムなどの共有施設があり、住民組合であるHomeowner’s Associationが建物の外側や共有施設の管理を行います。

勿論、各ユニットオーナーはそのための共益費を月額で収めます。
この共益費(HOA費)には、水道代やゴミ、またインターネットなどが含まれる場合もあります。

そのコンプレックスごとにペット規則なども異なるので、HOA費に含まれる項目やペットの規則なども確認をしてください。

2.タウンハウス(Townhouse)

タウンハウスは日本ではあまり馴染みがありませんが、大きく二つのスタイルに分かれます。

長屋のような建物で複数の戸建住宅が結合して1棟の建物を形成している”Attached”スタイルは、隣のユニットと壁を共有しています。

また、個別に建っていて隣と壁を共有していない”Detached”スタイルのタウンハウスもあります。
これは一戸建てに近いイメージです。

タウンハウスはコンドミニアム同様、コンプレックス内にプールなどの共有施設がある場合が多く、共益費(HOA費)があります。
セキュリティーゲート付コンプレックスの人気が高い傾向にあります。

3.戸建住宅(Single Family Residence)

つまり一戸建て住宅です。
コンドやタウンハウスと異なり、共有施設はありません。
従って共益費(HOA費)もありません。

土地から建物全体の管理はホームオーナー の責任となりますので、必ず修理修繕費を蓄えておくようにしてください。

家の内外の改装なども市の規則に違反しない限り、かなり自由に行えるという大きなメリットがあります。
多くの方が最終的には「庭付きの一戸建て」に憧れる理由もわかりますね。

4:アパート(Apartment house)

ひとつの建物の中に複数のユニットがあるというのはコンドミニアムと同じですが、その建物全体が同じオーナーであり、各ユニットの所有権が分かれていないことが分譲マンション形式のコンドミニアムとは異なります。

アパートは賃貸収益を得ることが目的の投資物件です。

購入したい物件はどうやって探したら良いのですか?また、自分でも探す事ができますか?

物件を検索できる様々なインターネットサイトがありますが、http://www.realtor.comはカリフォルニア州不動産協会と提携していますので、お勧めです。

そこで見つけた興味のある物件リンクをサイトから直接自分のエージェントへメールで送る機能もあります。

自分のエージェントに業者のデータベース(MLS)上で検索を組んでもらうことも大切です。

購入したい物件の学校区を調べたり、学校のレベルを調べるにはどうしたらよいですか?

その住所の学校区のオフィスに問い合わせてみるのも良いでしょうし、下記のようなウェブサイトでも、住所で該当する公立学校を見つけて、学校のレベルや人種構成比などの情報を知ることができます。

Great Schools
www.greatschools.com

School Digger
www.schooldigger.com

DEAI TEAMの対応エリアにある各School Districtのウェブサイトは下記の通りです。

Palos Verdes
www.pvpusd.k12.ca.us

Torrance
www.tusd.org

Redondo Beach
www.rbusd.org

Hermosa Beach
www.hbcsd.org

Manhattan Beach
www.mbusd.org

Marina del Rey, West LA, Brentwood (LA Unified School District)
home.lausd.net

Culver City
www.ccusd.org

Santa Monica
www.smmusd.org

Beverly Hills
www.bhusd.org

ホームインスペクションとは何ですか?

売買契約がスタートしたら、最初のプロセスのひとつとして専門家を雇い物件の検査(Home Inspection)を実施します。

Home Inspectionでは、建物の内外の状態(構造や基礎、水回り、電気系統、屋根、各装備品など)を細かく調べ、問題点や不具合が報告書としてまとめられます。

シロアリ検査(Termite Inspection)は一般的にセラーの費用負担で行われレポートが提出されます。

新築物件を購入しているのですが、ホームインスペクションは必要ですか?

新築物件の場合は、市からさまざまなインスペクションを通過して建物が完成して行きますが、市からの最終許可(Certificate of Occupancy)が出た段階でホームインスペクションを実施することを強くお勧めします。

実際にやってみればわかりますが、dishwasherの排水がつながってない、ドアの建て付けが悪くてスムースに開閉できない、クローゼットドアのレールが外れている、ガレージドアが正常に作動しない、等々いろいろな不備が見付かることがあります。

引越し後の無用なゴタゴタを避けるためにも、きちんとしたインスペクションを行い、不備はしっかりと契約終了前に直してもらいましょう。

セラーさんから以前屋根から雨漏りがあったが、すでに直してあるので大丈夫だと言われました。もし、我々の入居後に雨が降って天井に水のシミが出てきたらどうしようかと心配なのですが、そういったリスクを無くすために契約進行中の現時点でどういう行動をとればいいのでしょうか?

ひとつの方法としては、屋根業者を呼んでしっかりとした修繕がされているか確認してもらうことです。
場合によっては「修理に問題がある」というレポートが出る可能性もあり、修繕についてセラーさんと再交渉を行うことができます。

また、屋根をいつ誰がどのような作業をしたかの記録をセラーさんからもらっておくことも大切でしょう。
引越し後の雨で問題が再発した場合は、「直っていない」ということでセラーさんの責任となります。

エスクローとは何ですか?

不動産取引の安全性、公平性の確保のため、書面や資金移動の管理を行う機関がエスクローです。

これは、売主と買主の間に第三者が介在し、公平な立場で契約内容に従い所有権が買主に移転されるまでの手続きを代行する制度です。

買主の手付金はエスクローの口座へ保管され、売主には契約が終わるまでお金は渡りません。
エスクローは契約終了時に売主のローン残債の支払いを含め、売主と買主双方のすべての精算を行います。

エスクローから送られてきたタイトル・レポートでセラーがproperty taxの支払いが遅れていることがわかりました。これは私の購入に影響を与えるのでしょうか?

契約終了時にその物件に付いている債務は全て返済されます。
物件にどういった債務が登記されているか確認することもタイトル・レポートの重要な役目です。

それ以外の内容も自分のエージェントと一緒にご確認ください。
不確かな項目についてはエスクローやタイトル会社に問い合わせて明確にしてもらいましょう。

契約終了前の最終確認であるwalk throughをした際に気付いたのですが、ターマイト修理で外壁や庇で損傷のあった部分の木材が新しく交換してありましたが生木のままでペイントされて いません。買い手である我々がペイントをしなければならないのですか?

この点に関して明確な答えはありませんが、売買契約書に“(修理その他の)同意があった場合を除き、その物件は契約開始時と同等の状態で売却される”とあります。
以前その部分にペイントがされていたのであれば、修理で木材の交換をした際にその部分のペイントも行われるべきであると解釈できます。
一般的には セラーがターマイト後のペイントを行っているケースが多いようです。

不動産鑑定(Appraisal)はどんな査定方法で行われるのですか?

一般住宅の不動産鑑定は、Comparable Sales Approachと言って、そのエリアで同等の物件の取引事例をもとに抵当価値の査定が行われます。

床面積、敷地面積、寝室数・浴室数、家のコンディション、立地条件などが主な査定項目となります。

不動産鑑定は買主のローン会社が抵当価値の確認のために手配します。住宅価格が顕著に上昇している市場では、売買価格が鑑定額(ローンの抵当価値)を上回ってしまうことも頻繁に起こります。

不動産を購入する際に、物件価格以外にかかる費用には何があるのですか?また、それはいくらぐらいでしょうか?

住宅購入の契約ではクロージング費用というものがあります。

それに含まれるものの例は、エスクロー費、タイトル保険、火災保険、不動産鑑定費、ローン関連の諸経費、などです。

これらは取引価格やローン額によって異なります。

あなたのおおよその価格帯やローン額がわかった段階で、現実味のある費用見積もりをローンエージェントが出してくれます。

入居の際にユーティリティ(水道・電気・ガスなど)や郵便局にはどのようにして申込/変更をしたらよいのでしょうか?

アメリカでは公共サービス(水道・電気・ガス・電話など)を総称して、ユーティリティーと呼びます。

物件契約を完了したら、引越前に各会社との契約を完了をしておきましょう。

下記サイトから、お申し込みや住所変更ができます。

水道/DWP(Department of Water and Power)
www.ladwp.com

電気/SCE(Southern California Edison)
www.sce.com

ガス/Southern Carifornia Gas Co.
www.socalgas.com

また、郵便局でChange of Address Formを入手して提出しておけば住所変更ができます。
https://moversguide.usps.comからも入手可能です。

外国人でも家を買えますか?

はい、不動産の購入で外国人が差別を受けることはありません。しかし、住宅ローンを組むことには審査上の制約がありますので、事前にローンの相談をされてください。

不動産エージェントにお願いするのにいくらかかりますか?

カリフォルニア州では、通常売り手が不動産会社(売り手、買い手の双方)へコミッションの支払いをします。
従って、買い手は自分の不動産エージェントへ手数料が発生しません。(特別の合意や取り決めをしない限り)

家探しをしていて、気に入った物件が見付かりました。Permitの無い増築があると言われましたが、どういうリスクがありますか?

Permit(建築許可)が無い部分は価値として含めません。リスクとしては、市からPermitの取得又は撤去の命令が来る可能性があります。

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