Escrowとは?

不動産取引の安全性、公平性の確保のため、書面や資金移動の管理を行う機関がエスクローです。
これは、売主と買主の間に第三者が介在し、公平な立場で契約内容に従い所有権が買主に移転されるまでの手続きを代行する制度です。
買主の手付金はエスクローの口座へ保管され、売主には契約が終わるまでお金は渡りません。
エスクローは契約終了時に売主のローン残債の支払いを含め、売主と買主双方のすべての精算を行います。

Title companyとは? Title insuranceとは?

物件の売買において、所有権の移転や抵当権登記等、権利義務関係の変更登記代行をしてくれるのが「タイトルカンパニー(title company)」です。
具体的には、売買が行われる不動産に対する所有権、抵当権、先取特権、未払税金、地役権などを調査し、それをまとめたレポート(Preliminary
Title Report)を発行してくれます。

Preliminary Title
Reportによって、何か既存の抵当権等が見付かった場合は、売買プロセスの中で、全てを完済し、不動産の登記簿がまっさらな状態で買主に引渡されることを助けてくれます。(売主・買主双方の同意により、完済されないまま取引が終了する場合もあります。)

またTitle Companyは、Preliminary Title Reportをもとに、権利瑕疵保険(Title Insurance)の発行もします。
権利瑕疵保険(Title Insurance)とは、不動産の権限に瑕疵がないことを保証する保険です。

物件の引渡しの際に、不動産の所有者に発行され、その保険のポリシーに書かれていない所有権や抵当権等が物件の引渡し以降に判明した場合には、買主にその損害額が保障されるというものです。

権利瑕疵保険(Title Insurance)への加入は任意ですが、ほとんどの場合、ローンを借りる金融機関からの条件として、Title
Insuranceへの加入を義務付けてられています。

また将来的にその物件を売却する際にも、権利瑕疵保険(Title Insurance)をつけている方が有利になります。

Mello Roosとは?

Mello Roos(メロールース)とは、1982年に認められた特別課税法のことです。

新しいコミュニティーなどの大掛かりな住宅開発をする際に、学校、公園、道路など整備する必要がありますが、
その費用を、その地域に家を購入した人々にも負担してもらうための特別な税金です。

そのため、通常カリフォルニア州の固定資産税は、物件価格の約1.25%ですが(エリアによって異なります)、
該当するコミュニティのMello Roosも考慮に入れて、物件の購入を考える必要があります。

このMello Roosは、固定資産税の請求書の中に記載されて郵送されてきますので、支払日、支払先は固定資産税と同じです。

Credit scoreとは?

クレジットスコアとは、米国でクレジットカードや各種ローンなど債務履歴(クレジットヒストリー)を元に算出されたスコアであり、お金の利用に関する個人の信用度をあらわす指標です。
単純に言えば、このスコアが低いと、様々な場面でローンを組む際にその金利が高くなる、もしくはローンの審査に通らないこともあります。
逆にスコアが高ければ高いほど、低い金利で条件の良いローン取得が可能となるわけです。
高額の住宅ローンでは、わずかな金利の差が毎月の支払額に大きな違いを生じさせますので非常に重要です。また、アパートメントを借りる際の審査にもクレジットスコアは重要な要素として使用されます。

クレジットスコアは、TransUnion®、Experian、Equifax®という3つのクレジットビューローから発行される、FICO SCOREと呼ばれるものです。
ちなみにFICO Scoreの最低は300で最高は850になります。
多くの場合、スコアは740以上(3ビューローの真ん中の数字)あると最も条件の良い金利が得られます。
スコアがそれ以下の場合、徐々に金利が上がっていき、660を下回ると通常のローンが借りられない場合があります。
自分自身のクレジットレポート(3ビューローからのFICO SCORE)は以下のサイトから購入することが可能です。
http://www.myfico.com/

住宅購入をお考えの方は、早めに一度クレジットスコアを確認しておくことをお勧めします。何かの間違いが記載されていたり、未払いのアカウントがあることに気付かずにスコアが低くなっていることもありえます。
ローンのプリアプルーバル(仮承認)の際には、その銀行が別にあなたのクレジットレポートを取得して確認をします。
あちこちの銀行でクレジットレポートを取られるとスコアへ悪く影響することがありますので、ご注意ください。

HOAとは?

HOAとは、ホーム・オーナーズ・アソシエーション(Home Owners Association)の略で、コンドミニアム、タウンハウスなどの管理組合のことです。
住民が安全に、また安心して暮らしていけるように、規約やルールを作ったり、財政を管理したり、建物や共有エリア、共有施設(プール、ジム)などのメンテナンス、コミュニティのプールの維持を行ったりします。

HOAによって異なりますが、ゴミの収集費用や水代、火災保険(家の外側のみ)が含まれていたりする場合もあります。
住民はほとんどの場合、毎月HOA DUEという管理費を支払う必要があります。
住宅を購入する際は、このHOAの費用がいくらなのか、HOA DUEで何がカバーされているかを確認しておく必要があります。

Notice of Defaultとは?

住宅ローンの未払いが続いた場合に、債権者が貸借契約書に沿って債務者へ遅延の通知を管轄郡の登記所(County Recorder Office)へ登記することです。

これは、担保となっている不動産を競売にかける前に必要な手続きの一つです。
債務者が90日以上支払いを滞納した時点で、債権者はNotice of Defaultを登記する権利を有します。
それでも支払いが行われない場合、債権者はForeclosureの手続きへ進むことができます。

Foreclosureとは?

住宅ローンの支払いが行われていない場合、債権者が資金回収のために抵当不動産を差し押さえる法的手段のことです。
差押後にTrusteeによって売却が行われるため、Foreclosure SaleはTrustee ’s Saleとも呼ばれます。
競売は、通常オークション方式で、全てキャッシャーズチェックという現金為替にて入札が行われます。

Short saleとは

アメリカでは2007年に住宅バブルが崩壊し、その後数年間に渡り大きな値崩れが起こり、ローン残高が物件の市場価値を上回る状態が多発しました。

ショートセールとは、そういった債務超過の物件を債権者の認可を受けて売却することです。
当然、債権者(銀行)には大きな損失となる売却ですが、支払いが滞っている場合はそのまま放置しておくとフォークロージャー(差し押さえ)となってしまうため、債権者側の更なる損失増大を回避する苦肉の選択肢と言えます。
住宅市場が回復すると債務超過の物件は激減するため、ショートセールも比例して減少します。

Appraisalとは?

Appraisalとは、州のライセンスを保有する鑑定士(アプレイザー)が、評価基準に従い算出する不動産鑑定のことです。

住宅ローンを借りる場合、貸し手である銀行は、重要な審査項目のひとつとして抵当物件の市場価格を調査します。
具体的な査定方法に関しては、こちらをご覧下さい。←「不動産鑑定はどのような方法で行われるのですか?」へのリンク。

現金一括での購入の場合を除き、一般住宅の売買では住宅ローンを融資する銀行が必ずAppraisalを行います。
Appraisalの目的は、その物件の抵当価値を調べることです。もっと具体的に言うと、購入価格を抵当価値として認めるか?という観点で調べます。

同じエリアで類似物件の最近の取引事例、物件のコンディション、その時点の市場動向などが考慮されます。
Appraisalの費用はローンを組む当人の買い手が負担し、レポートのコピーも受け取る権利があります。
Appraisal Valueが購入価格を下回った場合は、価格の最交渉などが行われることがあります。

Contingencyとは?

コンティンジェンシーとは、契約につける条件のことで、その条件を満たさなければペナルティなしで契約を解除できるというものです。

不動産売買契約におけるコンティンジェンシーには、Loan contingencyやInvestigation contingencyなどがあり、「ローンがおりなかった」「家を調査した結果、ひどい雨漏りが見つかった」などの理由で、契約を解除することができます。

コンティンジェンシーには期間が決まっており、通常は、双方が契約に同意した日から17日間です。
買主は、この17日間で物件をよく調査し、本当にその物件を買いたいのかどうかを判断します。
最近では、Investigation contingencyを10日にし、売主に買いたいという意思の強さをアピールするオファーも多くなっています。

ホームインスペクションとは?

売買契約がスタートしたら、最初のプロセスのひとつとして専門家を雇い物件の検査(Home Inspection)を実施します。
Home Inspectionでは、建物の内外の状態(構造や基礎、水回り、電気系統、屋根、各装備品など)を細かく調べ、問題点や不具合が報告書としてまとめられます。

Termiteインスペクションとは?

住宅の売買が行われる際に、売主と買主が除外の合意をした場合を除き、通常はシロアリ検査と駆除を行います。
検査費用と修繕費用の負担は契約書に明記されますが、一般的には売主が負担するケースが多いです。

一戸建ての場合は車庫 なども含んだ建物全体に対して行われますが、コンドミニアムやタウンハウスで外装の管理をHOAが行っている場合は内装のみの検査と修繕が行われます。

駆除が完了すると、Termite Completionという証明書が発行されます。駆除を行った部分について一定期間の保証が付いていますので、保証内容を理解されてください。

シロアリは放っておくと侵食が進み、木造住居に大きな損傷を与える可能性があります。お家の維持管理の一環として、定期的に検査をして必要な処置をすることをお勧めします。

Addendumとは?

契約書に対する補足条項、またはそれが書かれた書類のことです。

売買契約書に明記されていない事項は、このAddendumで契約の一つとして交わされます。
例えば、「売主がシロアリ検査と修繕の費用を負担する」というのもAddendumの一つです。
また、不動産会社が独自のAddendumをもっている場合もあります。

Lead Based Paintとは?

Lead Based Paintとは、有鉛塗料のことです。

有鉛塗料は人体に悪影響を及ぼすということで、米国では1977年に使用が禁止されました。
そのため、1978年以前に建築された物件の売買契約の際に、「この物件は1978年以前に建てられているため、有鉛塗料を使っている可能性がある」という情報開示を売主は書類(Lead Based Paint Disclosure)で行う義務があります。

Quitclaim Deedとは?

日本にはない書式ですが、権利放棄証書などと訳され、譲渡者が有し得る全ての権利を法的に放棄するために用いられます。
カリフォルニア州では、結婚している夫婦の資産は共同所有(Community Property)となります。しかし、住宅購入などで配偶者のどちらかが単独での所有を希望する場合、もう片方が権利放棄をすることになります。

譲渡(放棄)する側が公証人の前で署名(Notarize)し、譲渡を受ける側は物件が所在する郡(County)の登記所(Recorder’s Office)でその書類の登記を行い有効となります

As isとは?

不動産売買において、現状のまま引き渡しをするということです。

物件の状態に不備があっても、売主は修繕などを一切行わない売却方法です。
比較的大掛かりな修理や改装を伴う物件の場合、売主はその分売値を低めに設定し、現状のままのAs Isで売りに出すというケースがあります。そういった物件を購入する際は、後悔の無いよう充分に検査や調査をすることが大切です。

Earnest Moneyとは?

これは、Earnest Money Deposit(略してEMDとも呼ばれる)で、手付金のことです。

契約開始3日以内に買主がエスクローへ契約書で合意された金額を預け入れます。
購入価格の2%~3%が一般的です。そしてそれは購入資金の一部となります。
買主による契約上の義務の不履行があった場合、手付金は損害賠償として売主へ支払われます。

Grant deedとは?

物件の譲渡証明書です。これは買主がNotaryの前でサインをし、契約終了時にタイトル会社を通じてカウンティーで登記されます。
これが無いと契約終了はできません。後日、登記されたGrant Deedはカウンティーから買主へ郵送されます。

Denとは?

英語で「(動物の)ねぐら、ほらあな」のことです。それを住宅で使用する場合は、こもって勉強をしたり本を読んだりする「書斎」というような意味合いになります。

エクササイズルームや趣味の部屋など、オーナー様の自由にお使い頂けるスペースです。 
「寝室」は、規定サイズ以上の窓やクローゼットなどが必要であると定義されています。また、車庫から直接アクセスする部屋も寝室の定義から外れます。そういった部屋を”Den”や”Office”と呼び、区別しています。

詳細は、DEAI TEAM ブログのこちら(←リンク:Bedroomの定義について 「+den / office」とは?)の記事をご覧下さい。

コンドミニアムとタウンハウスの違いは何ですか?

コンドミニアムは、日本の分譲マンションのイメージで、上下左右に他のユニットがあるのに対し、
タウンハウスは、上下には他のユニットがなく、縦割りのみで、左右の壁を隣のユニットと共有します。

タウンハウスの中には、一軒家のように壁を他のユニットと共有しない個別の造り(Detached)もあります。
タウンハウスは、カウンティーの登記上ではコンドミニアム(Condominium)と表記されます。

コンドミニアム、タウンハウスのどちらも、住民は共益費(HOA dues)を払い、
コミュニティ内にあるプールやジム、Drivewayなどの共同所有施設の管理をHOA(住民組合)が行います。

詳細は、DEAI TEAM ブログのこちらの記事をご覧下さい。(←リンク:建物の種類について)

Cul-de-sacとは?

Cul-de-sacは、もともとフランス語で、袋小路や行き止まりという意味です。

自動車がUターンしやすいようにサークル状(ロータリー)になっている場合もよくあります。
車の通り抜けがないため、安全面から物件にとってCul-de-sacは好条件と言えます。

カウンターオファーとは?

買い手が提出したオファーに対し、売り手が全ての内容を受け入れない場合、
”この条件なら売ってもよい”という条件提示をしたものをカウンターオファーと呼びます。

買い手は、その内容を受諾/拒否することもできますし、カウンタオファー2として、買い手の希望条件を再度提示することもできます。
買い手と売り手が互いにカウンターオファーをやり取りし、最終的な合意に至ることもあります。
もちろん、カウンターオファーのやり取り無しで、一回目のオファーで契約が成立することも頻繁にあります。

Fee Simple(土地所有)

簡単に言うと、建物があるその土地も含めて所有する、という意味です。
そうでない場合はLand Lease(借地)となります。
コンドミニアムやタウンハウスの場合は、土地を均等に共同所有します。

Land Lease(借地)

所有は建物のみで、借地料が発生します。借地の所有者がGovernment(市など)の場合は、借地期間は一般的に99年です。
借地の所有者がGovernmentでない場合、借地期間はまちまちです。いずれにせよ、借地期間、借地料、その他の条件をしっかりと調べることが大切です。

借地の住宅購入は、ローンの融資が難しくなることがあります。また、借地の期間が残り少なくなるとローンの取り付けができなくなり、物件の価値へも影響を与えます。

Megan’s Law(メガンズ ロー)

1994年にNew Jersey州で強姦殺害された7才の少女、Megan Kankaちゃんの事件が発端となり、アメリカ合衆国では、警察署が性犯罪者に関する情報を一般へ公表することになりました。

性犯罪者の名前、住所、写真、犯罪歴などの情報が提供されています。
“カリフォルニア州では下記のWebsiteでその情報を得ることができます。

http://www.meganslaw.ca.gov/”

住宅購入のプロセスで、必ず近所に性犯罪者がいるかどうかをご確認ください。

キャピタル・ゲイン(Capital Gain)とは?

大まかに言えば、購入価格と売却価格の差額、つまり資産の価格が上昇して出た利益のことで、日本語では資本利得・資産益などと呼ばれます。

厳密には購入価格と売却価格の差額以外の要素もあるので、必ず会計士の方へキャピタル・ゲインがどのくらいになるか、また税金の支払いの有無などについても確認されてください。

これとは逆に、価格が下がればキャピタル・ロスとなります。

減価償却(Depreciation)とは?

固定資産の取得に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きです。英語で有形固定資産にかかるものをdepreciationと呼びます。

一般住宅の場合、減価償却の対象となるのは建物だけです。(現在の税法では27.5年で完全償却という計算)土地は減価償却しません。
これも税務に関することですので、必ず会計士の方へご確認されてください。

シニア住宅とは?

55才以上の方が居住する住宅として建てられたものです。

55才という年齢制限の例外は、ご夫婦のどちらかが55才を超えている場合でもう片方は55才未満、また生活で助けが必要な場合の住み込みの付き添い人となっています。(詳しくは州へ確認ください)

シニア住宅は、一般住宅と比べて価格がお手頃になっています。また一旦玄関を入ると階段や段差が無い造りになっています。
購入者への年齢制限はありませんので、若い夫婦が両親のために購入することも可能です。

Proof Of Fundとは?

住宅を購入する際に、頭金とクロージング費用(現金一括では購入価格とクロージング費用)があることを証明します。

一般的に、最新(過去30日以内発行)の銀行口座のステートメントで残高が明記されているページのみをセラー側へオファーと一緒に提出します。
プライバシー保護のために、口座番号は消されることをお勧めします。