今年もホリデーシーズンを迎えました
皆さま、
今週の木曜日は感謝祭ですね。今年も残すところ1か月余りとなりました。
Black Friday、そしてクリスマスと年末ムードが高まります。
史上最長の米連邦政府の一部閉鎖の影響により、主要な経済指標の発表が揃っていません。
アメリカの政治が、混乱から安定へ向かうことを心から願います。
2025年11月号のメルマガをお送りします。
カリフォルニア州不動産協会が発表した2025年10月のデータです。
- カリフォルニア州の中間価格は$886,960で前月比0.4%増、前年比0.2%減
- ロサンゼルス郡の中間価格は$960,620で前月比2.3%減、前年比0.5%増
- ロサンゼルス郡の取引件数は前月比14.2%増、前年比5.5%増
- 30年固定金利の平均値は6.25%（前年同期6.43%）
注）中間価格は平均価格とは異なります。その価格を境に高く売れた物件が半数、低く売れた物件が半数という値です。
- 10月のロサンゼルスの取引件数は増加
- ホリデーシーズンに入ると契約入りは減少：通常最も少ないのは12月
- 購入を考えている人には、11月と12月はチャンス
経済指標データ
- 10月の消費者物価指数（CPI）は前月比、前年比共に発表待ち
- 10月の小売業の売り上げは前月比、前年比共に発表待ち
- 10月の失業率は発表待ち （9月は4.4%へ上昇）
- 10月の雇用者数は発表待ち（9月は予想を超える119,000増）
- 10月29日のFOMC（連邦準備制度理事会）で予想通り0.25%引き下げ
- （今年最後のミーティングは12月10日）
※注 上記は政府発表のデータ遅延で記載ができなかった9月のデータを掲載しています。
Los Angeles Countyの過去7日間の動向（11月23日現在のデータ）
- 市場へ出た物件数：949
- 値下げした物件数：1,134
- 契約入りした物件数：586
- 売却完了した物件数：997
時事
10月末に追加で0.25％の政策金利引き下げがありましたが、住宅ローン金利はそれに同調していません。住宅ローン金利の動きに最も影響を与えるのは政策金利ではなく、10年国債の利回りです。
これは、30年固定ローンであっても、実際には平均して約10年で売却による完済やリファイナンスが行われることが多いため、投資家は “実質10年ローン” としてリスクを評価するためです。
そのため、たとえ政策金利が下がっても、市場がインフレ懸念や景気後退リスクを意識している局面では、長期金利が下がらず、住宅ローン金利も低下しにくい、あるいは、上昇することがあります。
取引件数が増えているというデータについては「購入需要が急増した」というより、市場価格に沿った適正な価格設定の物件が増えてきたことが大きな要因と考えています。
ご近所でも、いつまでも売れない物件がある一方で、妥当な価格をつけた物件がすぐに契約に至るケースがはっきりと分かれているのを感じていると思います。
また、昨年に比べて住宅ローン金利が6％前半で比較的安定していることも、要因となっています。
市場が本格的に活性化するためには、政権の混乱が収まり、安定へと向かうことが不可欠だと言えるでしょう。
トランプ大統領が掲げている「50年住宅ローン」について耳にした方も多いと思います。しかし、これは多くの人にとってあまり得策とは言えません。
返済期間が長くなる分、貸し手側のリスクが増えるため金利は高くなり、その結果、月の支払い額は期待するほど下がらないばかりか、総支払利息が大幅に増えることになります。
「いつまで経ってもローン残高が減らない」という状態に陥りやすい点にも注意が必要です。
具体的な影響はローン商品によって変わりますので、詳細はローン担当者へご相談ください。
ご事情やご希望はお一人おひとり異なります。ご意向に沿った、売却・購入に関する無料コンサルテーションを承っておりますので、どうぞお気軽に出相までご連絡ください。
下記リンクから弊社が毎月作成している各エリアの最新市場データをご覧いただけます。
是非ご参考ください。
カリフォルニア州・プロパティタックスの仕組み①
毎年10月に届く「Property Tax Bill/固定資産税の請求書」。この金額がどのように決定され、何に使われているのかを把握できる方は多くないかもしれません。今月と来月の2回に分けて、固定資産税の仕組みをご紹介します。
■ 1. どうやって金額が決まるの？ 税額の基本構造：「評価額 × 税率」について
固定資産税は、不動産物件の「課税評価額（Assessed Value）」に税率をかけて計算されます。
加州では、基本税率は評価額の1％に固定されています。ここに、住民投票で承認された学校債や特別事業のための加算税が上乗せされるため、約1.2％程度になるのが一般的です。
■ 2. 「不動産物件の評価額」はどうやって決まる？
家を購入すると、その購入価格がそのまま評価額へ自動的に変更されます。z
翌年以降は、インフレ調整として年2％を上限に上昇していきます。
この仕組みにより、長期で住宅を所有すると、実際の市場価格の上昇に比べて非常に低い課税評価額＝低い固定資産税額が維持されることがあります。
■ 3. 不動産物件の再評価が行われるのはどんなとき？
次のようなタイミングで「再評価（Reassessment）」が行われ、課税額が改訂されます。
- 不動産の売買や贈与など、所有権が変わったとき
- 建て替えや増築など、物件に大きな改変があったとき++
- 市場価値が下落した場合（Proposition 8による一時的減額）
再評価後は、新しい市場価値を基に再び「年2％ルール」で上昇していきます。リビングトラストは適用外ですが、個人からLLCへの名義変更は再評価の対象となります。
■4. 購入後に届く“追加の固定資産税Supplemental Property Tax”とは？
通常の固定資産税は、毎年「1月1日時点の評価額」をベースに計算さます。それ以降に物件の購入や増築などで評価額が変わった際に発生する追加の固定資産税です。通常の固定資産税とは別に請求されます。請求書は再評価の数か月後に届きます。金額は旧評価額との差額で計算されます。
来月は「プロパティイタックスの仕組み②」と題して、固定資産税財源の使用用途、物件を相続した際や55才以上の方への優遇、新興住宅地に課せられるMellow Roosなどをご紹介いたします。
第1期の固定資産税の支払い期日は12月10日です。遅延は10％のペナルティーです。
税法は変わります。詳しくは、カウンティーや会計士さんにご確認ください。
高額資産である住宅売買を誰に依頼するか？
判断の基準は、差し引きをして結果的なネット成果で考えると明確になります。
軽視されがちな事実：
そんなエージェントを選ぶことが不動産物件の売買を成功させるカギです。
日本移住を希望するリタイアメント層向けサービス
長年のアメリカ生活を終え、リタイアメントで日本に永住帰国する方が増えています。物件の売却以外にも皆さんの疑問や不安に寄り添ったお手伝いをいたします。
- アメリカ在住中にマイナンバーの申請はできるのか？
- 日本の住民票や年金や健康保険はどうすればいいのか？
- 米国市民権を保持しているけど、日本の在留資格はどうなる？
永住帰国でお家をご売却されるお客様のコンサルテーションは以下の内容に沿って進めます。
- ご自宅、投資物件の売却3つの方法についてわかりやすく説明
- 全体の流れ、ご希望に沿った準備のサポート
- 永住帰国に関わるサービスのご案内
ご売却予定の半年前～1年ほど前を目安にご相談ください。
お急ぎの場合も丁寧にサポートしたします。
詳しくは、出相までお問い合わせください。
住宅の売買は必ず中長期的な視野でお考えください。
お家のことなら、どんなに些細なことでも出相まで安心してご相談ください。
「さあ、売りましょう！さあ、買いましょう！」という無責任な対応をしない
「いつまでも安心できるアフターケア」の提供
を大切なポリシーとしています。
いつも私のメルマガを読んでくださりありがとうございます。
今後もセールスではない、有益な情報発信に努めてまいります。
出相
