皆さま、
今年も残すところあと数日。ご自身にとっては、どういう一年でしたか？
ロサンゼルスの住宅市場は落ち着いた一年でした。
来年の予想と3つのシナリオについてお伝えしています。ご参考ください。
2025年最後のメルマガをお送りします。
カリフォルニア州不動産協会が発表した2025年11月のデータです。
- カリフォルニア州の中間価格は$852,680で前月比3.9%減、前年比同様
- ロサンゼルス郡の中間価格は$942,610で前月比1.9%減、前年比0.6%増
- ロサンゼルス郡の取引件数は前月比27.6%減、前年比5.4%減
- 30年固定金利の平均値は6.24%（前年同期6.81%）
注）中間価格は平均価格とは異なります。その価格を境に高く売れた物件が半数、低く売れた物件が半数という値です。
- 前月比で各地主要エリアの取引件数は大幅減少
- 前月比で11月に契約入りした件数は18%減
- 経済や雇用への不安感が購入需要の足かせか？
経済指標データ
- 11月の消費者物価指数（CPI）は前年比2.7%
- 11月の小売業の売り上げは前月比0.12%増、前年比4.53%増
- 11月の失業率は前年比4.6%増（過去4年間で最高）
- 11月の雇用者数は64,000増（10月は105,000減）
- 12月10日のFOMC（連邦準備制度理事会）で今年3回目の0.25%引き下げ
Los Angeles Countyの過去7日間の動向（12月20日現在のデータ）
- 市場へ出た物件数：632
- 値下げした物件数：699
- 契約入りした物件数：472
- 売却完了した物件数：970
時事
予想に反して消費が伸びているというデータの裏には、税制の優遇を受けている富裕層の購買増、そして一般市民は生活必需品の購買がより低価格帯へ移行という格差現象があるようです。
政策金利は、9月、10月、12月と3回つづけて0.25%の引き下げがありましたが、インフレ懸念で住宅金利はなかなか6%を割りません。これまでの統計では、景気が多少悪くなっても、住宅金利が下がると購入需要は上昇し、住宅市場は活性化しています。
下記に2026年の３つのシナリオ（可能性の高いものから）をお伝えします。
その１：経済はクールダウン、住宅金利は6%~6.5%を維持
- 売り物件数は2025年レベル、取引件数は2025年比4%~7%増加
- 購入需要は2025年比で増える
- ファーストバイヤー価格帯は春に活性化する可能性あり
- 住宅価格は2025年比1%~3%上昇
その２：雇用状況が悪化、住宅金利は5.75%~6%へ下がる
- 売り物件数は2025年比で減少、取引件数は2025年比8%~10%増加
- 購入需要は2025年比で顕著に増える
- 低価格帯から中価格帯は春に大きく活性化
- 住宅価格は2025年比3%~5%上昇
その3：経済は現状維持、住宅金利は6.5%~6.75%へ上昇
- 売り物件数は2025年比10％増、取引数は2025年比ほぼ同じ
- 購入需要は2025年とほぼ同じ
- 供給過多で活動はスローダウン
- 住宅価格は2025年比0%~2%下降
＊）住宅市場活性化のカギはローン金利の影響が大きいことがわかります。
ご事情やご希望はお一人おひとり異なります。ご意向に沿った、売却・購入に関する無料コンサルテーションを承っておりますので、どうぞお気軽に出相までご連絡ください。
下記リンクから弊社が毎月作成している各エリアの最新市場データをご覧いただけます。
是非ご参考ください。
カリフォルニア州・プロパティタックスの仕組み②
先月に引き続き、今回も固定資産税をテーマにお届けいたします。
■ 5. 税金はどこに使われている？
固定資産税として集められた税収は、郡（County）が中心となって管理・分配しています。ロサンゼルス郡の場合、税収は主に以下のように使われます：
- 公立学校やコミュニティカレッジの運営費
- 郡や市の行政サービス（道路整備・警察・消防など）
- 特別区（上下水道、公園、図書館など）の運営
このように、私たちの支払う税金が、地域の暮らしの基盤を支えています。
■ 6. 固定資産税の上昇の上限と控除制度
評価額の上昇には年2％の上限があり、税率は1％を基本とするため、急激に課税額が上がることはありません。このルールのおかげで、全米でも比較的安定した税制度と言えます。持ち家の主要住居にはHomeowners’ Exemption（住宅所有者控除）が適用され、評価額から$7,000が控除されます。
■ 7. 最近の改正：「Proposition 19」とは？
2021年に施行されたProposition 19により、親から子への相続・贈与で評価額を引き継げるケースが大きく制限されました。ただし、親の持ち家を子が自宅として居住する場合など、一定条件を満たせば引継ぎが可能です。また、55歳以上の方は、州内のどの郡に引越しても、最大3回まで自宅の評価額を新居に引き継げるようになりました。その他Prop19の詳細は以下のURLから：
https://boe.ca.gov/prop19/
■ 8.カリフォルニアの Mello-Roos（メローロース）とは?
Mello-Roos とは、新しく開発された地域インフラ（道路・学校・公園など）の整備費をまかなうために課される「特別税」で、通常の固定資産税とは別に請求されます。物件の評価額ではなく、地区ごとの独自の基準（定額・面積など）で税額が決まり、多くは 20〜40年の期間限定で課税されます。購入前には、物件が CFD（Community Facilities District）に属しているか確認が必要です。税控除の対象外となる場合が多いため、長期的な負担として理解しておくことが重要です。
■ まとめ
プロパティタックスは、不動産を所有する以上避けられない税金ですが、その仕組みを理解すれば、長期的な資産計画にも役立ちます。特に、購入・相続・買い替えの際には、再評価のタイミングと節税ルールを把握しておくことが重要です。身近な税金だからこそ、仕組みを知って住替えの参考にしていきたいですね。
住宅の売買は必ず中長期的な視野でお考えください。
お家のことなら、どんなに些細なことでも出相まで安心してご相談ください。
「さあ、売りましょう！さあ、買いましょう！」という無責任な対応をしない
「いつまでも安心できるアフターケア」の提供
を大切なポリシーとしています。
今年も私のメルマガを読んでくださりありがとうございました。
来年も、正しい情報提供に努め、皆さまのお役に立てる不動産サービスをお届けできるよう、精進をつづけて参ります。
良い年をお迎えください。
出相
