皆様、こんにちは。DEAI TEAM のTomokoです。
今日はアメリカ不動産において、前回お伝えしたディスクロージャー / 情報開示を含め、売主に対しての不動産エージェントの義務についてご説明いたします。不動産エージェントは、常に公正かつ誠実な取引を行う義務があり、してはいけない不正行為があります。
【イーストン対ストラスバーガー事件 / Easton v. Strassburger】
1984年、カリフォルニア州で不動産エージェントのストラスバーガー(Strassburger)を通して土壌問題などの情報開示がないまま、買主イーストン(Easton)が物件を購入しました。その後、イーストンの住宅が地滑りを起こし、イーストンはストラスバーガーに刑事責任があると主張。裁判での判決は、買主イーストンの勝訴となりました。この事件により、裁判所は全てのエージェントに対して、物件に関する周知の欠陥だけでなく、調査などをすれば知りえる問題点に関して、責任を問われる可能性がある違反行為を定めました。
【不実表示 / Misrepresentation】
不実表示 / Misrepresentationとは、虚偽の陳述や重要な事実の隠蔽をすることで、3種類あります。
- 無知な不実表示 / Innocent Misrepresentations
誤った情報、騙すつもりのない情報、売主もエージェントも知らなかった情報などがあった場合。エージェント自身が、真実を提供しているとの認識だった場合。売主も買主も途中で契約をキャンセルすることができ、エージェントに対しての刑事責任はありません。
- 無頓着な不実表示 / Negligent Misrepresentations
エージェントが調べるべき事柄に対して無頓着であり、注意を怠っていた場合。事前に調査をすれば知ることができた問題点があったにもかかわらず、調査をしなかった為に問題点が発見できなかった場合。
- 詐欺的な不実表示 / Fraudulent Misrepresentations
エージェントが故意に嘘の情報を提供したり、物件の価値を左右する問題点となるような真実を言わない場合。エージェントは、刑事責任を負います。
【誇大表示 / Puffing】
エージェントが真実に基づいた情報ではなく、パンフレット、ホームページ、セールサインなど、誇大広告で大げさな表現をした場合。エージェントは、刑事責任を負います。
【不法行為 / Tort】
売主が故意にエージェントに真実を隠し、疎か、侮辱、迷惑などの不法行為を売主自身が勝手に行った場合。エージェントに対する刑事責任はありません。例えば、売主が屋根の水漏れなどの情報開示をしなかった場合など。
以上、様々な不法行為があり、安心できる不動産取引の実現には、信頼のおけるエージェント選びが何よりも大事だということがわかりますね。
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