皆様、こんにちは。DEAI TEAMのTomokoです。
今日はアメリカ不動産でもよく話題になる、投資物件の所得アプローチ / Income Approachについて、ご説明いたします。
投資物件の価値は、今後どれだけ継続して利益を得られるか、という観点から推定されます。
不動産鑑定士による査定は、過去数か月の間に周辺で売却された類似物件の売却額に基づき、比較・置換・予想などによって計算されます。
ステップ１ 実質総収入の計算/ Calculate the Effective Gross Income
投資物件からの実質総収入額は、
年間総収入(total annual income)－任意の空室やレンタル損失分(any vacancy or rental losses) で計算します。
これにはランドリールームや駐車料金など、賃貸料以外の他の収入も含みます。
空室率は下記グラフのようにパーセンテージで表され、市場賃料は空室率の損失も考慮された金額になっています。
カリフォルニア空室率
ステップ2 経費査定 / Determine Operating Expenses
経費は一般的に、固定または変動のいずれかに分類されています。
固定費用は、固定資産税、保険、ユーティリティが含まれ、変動費用は、管理とメンテナンスが含まれます。
ステップ3 純営業利益の計算 / Calculate Net Operating Income
純営業利益は、保守準備金 (屋根などの修繕費用等) を含む、全ての経費を支払った後の収入です。
これにはローンに支払った元本、および利息は含まれていません。
ステップ４ 投資利回率の選択 / Select a Capitalization Rate
内部収益率とも呼ばれる投資利回率は、地域によって変わります。
投資利回率が高いと将来の売却額があまり上がらない危険要因が高くなり、投資利回率が低ければ低いほど、将来の価値は大きくなります。
ステップ5 市場価格の計算 / Calculate the Market Value
【投資物件による収入査定の公式】
純営業利益(Net Operating Income) ÷ 投資利回率(Cap Rate) ＝ 価値(Value)
(例) 純営業利益 $25,000 / 投資利回率 8%
$25,000 ÷ 8% ＝ $312,500
市場価格 ＝ $312,500
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