ホームオーナー編
オファーの判断基準

皆様、こんにちは。DEAI TEAMのTomokoです。
今日はホームオーナーさん編、オファーの判断基準についてご説明します。

【オファーとは?】
オファーには州の不動産協会が定める書類(Purchase Agreement)が使用されますが、これは売主と買主の合意が成立した時点で契約書となります。

この書類には購入価格、エスクローの期間(契約開始から終了)、資金計画(手付金額、ローン借入額など、)売主・買主間の費用負担、家電や家具など付帯項目の扱い、そして契約解除(コンティンジェンシー期間)の権利などが記載されます。

通常はオファーと一緒に、頭金を証明する銀行の残高証明、ローンの仮承認(プリ・アプルーバルレター)が提出されます。

オファー3【オファーはどう選ぶ?】
① 金額
売主にとっては、価格は高いに越したことはありません。
しかし価格だけではなく、それ以外の項目と総合してオファーを見極めることが大切です。

② 買主の契約遂行能力
【頭金(Down Payment)の比率】
頭金の比率が大きいことは、オファーの評価にプラスとなります。
頭金の比率が大きければ大きいほど、ローンで問題が発生したり、契約が破綻するリスクは少なくなります。
現金一括のオファーは、ローンのリスクを完全に排除できるメリットがあります。

売り物件がコンドミニアムやタウンハウスの場合、そのコンプレックスがFHAの認可を受けていない場合、FHAローン(*)の申請は通りません。
*連邦住宅局(Federal Housing Administration)が保証を付けるローン

オファー9【ローンの貸主(Lender)】
ローンは、ダイレクトレンダー(直接ローンを出す金融機関)とモーゲージブローカー(仲介業者)の2つに分かれます。
一般的には、ダイレクトレンダーでローンを組むことが、より堅実と見られる傾向があります。

【購入資金の証明(Proof of Fund)】
頭金とクロージング費用を充分にカバーする資金があることを、銀行のステートメント上で確認します。

【クレジットスコア】
債務と返済の履歴を数字で評価したものです。
7百がひとつの目安で、高いほど履歴がよいという証明になります。

オファー7

③ 購入意欲の高さ
買主の購入意欲の高さは、契約プロセスに影響を与えます。
その判断材料の例としては、手付金額がオファー額の2%から3%あるか、条件や注文の少ないオファーか、などで買主の物件に対する本気度を確認します。

④ エスクローの期間
債権者側が契約終了期日を指定してきます。
30日から45日が一般的ですが、債務者が複数の場合など時間がかかる場合があります。

⑤ 条件付オファー
買主が買い替えである場合、持ち家の売却を前提条件としたオファーが出されることがあります。
それを考慮する際は、買主の物件が、(1) 妥当な価格で売り出されているか、(2) 契約入りしている場合はプロセスがどの段階にあるか、などを慎重に判断する必要があります。

⑥  その他
諸費用や設備機器、クロージング費用などについての条件がある場合は、その内容を理解して判断してください。

また、買主側のエージェントが十分な知識、経験、能力を兼ね備えているかどうかも、契約プロセスを左右する大きな要素となります。

オファー

【オファーにはどう返答する?】
受け取ったオファーに対して、売主からの対応は次のどれかになります。
① そのまま受ける(=Acceptance)
② 拒否(=Rejection)
③ 条件変更のオファー(=Counter Offer)

③のカウンターオファーは、ある特定の条件変更を前提としてオファーを受けるというものですので、その条件を買主が受け入れた時点で双方の合意となります。

内容についての最終的な合意のサインが入った時点で「オファー受領(Acceptance)」となり、その日を持って「契約入り」します。

そして、合意されたエスクロー期間中に、売主・買主共に契約書で定めた「契約事項」を進めていきます。

16

 

< DEAI TEAM <RE/MAX ESTATE PROPERTIES >は

カリフォルニア州でも南カリフォルニア、ロサンゼルス近郊に14箇所のオフィスがあります。

皆様がハリウッド映画、ドラマでよく目にする、ロサンゼルスのハリウッド、ビバリーヒルズ、サンタモニカなどのビーチ沿いにある一般住宅などがDEAI TEAMの不動産売買エリアです。

そのエリアで一般住宅の不動産売買をお考えの方は、是非お気軽にDEAI TEAMへご相談ください。

 

Lic # 01972145 Tomoko

 

DEAI TEAMメールマガジン<最新不動産ニュース>のご購読希望の方は

https://www.deaiteam.com/register/member/

DEAI TEAM<YouTube公式チャンネル>のご視聴は

https://www.youtube.com/channel/UCbt6FDivIn1Sx8DYfXBftLg

DEAI TEAMへのアメリカ不動産売買のご相談は

https://www.deaiteam.com/contact/

DEAI TEAMのWebサイト

https://www.deaiteam.com/

Picture of DEAI TEAM
DEAI TEAM
東京都出身。 立教大学卒業。
人生で最も高額な資産である住宅売買のお手伝いをすることが社会貢献であると信じ、精進を続けています。
出相チームロゴ

メールマガジンに登録

ご登録いただきますと、最新の不動産情報などの情報満載のメールマガジンをお楽しみいただけます。

* 印:必須入力項目