皆さま、
ホリデーシーズン真っ只中の折り、いかがお過ごしでしょうか。
感謝祭、クリスマスと大きなイベントが続き2022年も終わりですね。
カリフォルニア州不動産協会が発表した2022年10月のデータです。
- カリフォルニア州の中間価格は$801,190で前月比2.5%減⬇︎、前年比0.3%増⬆︎
- ロサンゼルス郡の中間価格は$854,280で前月比4.2%減⬇︎ 、前年比0.6%増⬆︎
- ロサンゼルス郡の取引件数は前月比6.1%減⬇︎、前年比39.8%減⬇︎
- 30年固定金利の平均値は6.90%（前年同期3.07%）
注）中間価格は平均価格とは異なります。その価格を境に高く売れた物件が半数、低く売れた物件が半数という値です。
10月の住宅ローンの平均金利がほぼ7％になった影響で、パンデミックで落ち込んだ2020年春を除き、取引件数は2008年2月以来で最少。
また、前年比の取引件数も2007年12月以降最も大きな落ち込みとなりました。
- 取引件数は前年比で16か月継続して減少。契約中の物件数は前年比で約50％減。
- 前年比の取引件数は、$750K~$1M未満の価格帯が40.8％減、$1M~$2M未満の価格帯が34.1％減。
- 中間価格は前年比でまだ微増だが、上昇率は過去約2年半で最少。中間価格はほぼ前年値へ戻る。
Los Angeles Countyの過去7日間の動向（11月21日現在のデータ）
- 市場へ出た物件数：1,004
- 値下げした物件数：1,013
- 契約入りした物件数：589
- 売却完了した物件数：1,003
時事
10月のCPI（消費者物価指数）は7.7％で予想を下回りました。IMF（国際通貨基金）によると、CPIは2023年に6.5％、2024年までに4.1％になるとの予想を出しています。失業率はまだ低く前月比0.2％増の3.7％。インフレが徐々に鎮静化へ向かう兆候が見えてきたようです。
ダウ平均株価も10月の下落からかなり回復しています。12月の今年最後のFRBのミーティングで政策金利の引き上げは0.5％に収まる可能性も高まっており、このままリセッションを避けて、来年にアメリカ経済がソフトランディングに成功することを願います。
為替相場は円が少し盛り返しました。アメリカのインフレ抑制が功を奏してくると円が徐々に上がってくるので、2023年には円が持ち直すことが予想されます。
マーケットデータ・2022年10月
下記リンクから弊社が毎月作成している各エリアの最新市場データをご覧いただけます。是非ご参考ください。
South Bay版
Palos Verdes版
Westside版
リーマンショックとの大きな違い
しばらく続いた売り手市場から脱却してクールダウンに入り、一部で「リーマンショック時のような住宅市場の暴落が起きるのでは？」
との声があるようです。実際の状況は全く異なりますので、それについて簡潔に説明します。
貸付リスクの高いサブプライムローンの不良債権化が多発して2008年9月にLehman Brothersが倒産。金融業界のみならず世界経済へ大きな影響を引き起こしました。差し押さえ物件の急増、また差し押さえを避け銀行の認可を得たShort Sale売却の増大など、投げ売りの物件が多数市場へ流れ出ました。
つまり、住宅所有者である売り手側の問題が原因で市場下落となりました。
今回のクールダウンはFRBがインフレ抑制のために政策金利を大幅に引き上げ、それまで超低金利であった住宅ローン金利が数か月で倍以上に上昇。それにより買い手の活動が急減速したことにあります。住宅所有者は近年の価格高騰でエクイティー（純資産）は増大、そして低金利へのリファイナンスで支払額を下げ、差し押さえのリスクは非常に低くなっています。
つまり売り手側でなく、購入需要の激減が原因で市場がクールダウンしています。
金利上昇の中でアメリカ経済はまだ持ちこたえており、住宅ローン金利が5％台へ戻れば購入需要はまた回復することが予想されます。そのタイミングが2023年なのか2024年なのかは誰にもわかりませんが、「暴落の要素は無い、市場調整はあるがパンデミック前の価格を下回らない」というのが大方の所見です。資産の観点からも、カリフォルニア州の住宅はとても堅実であることに何ら変わりはありません。
メディアは大袈裟な報道をしますので、冷静に真相を理解されてください。
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ロサンゼルスで最大の不動産会社である弊社RE/MAX Estate Propertiesのまだ市場へ出ていない物件リストです。
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