皆さま、
日中はまだ日差しの強い日がありますが、朝晩は肌寒い秋の季節となりました。
街ではハロウィーンの飾りつけが見られ、今年も最終四半期に入っています。
今回は後半で2023年の住宅市場予想もお伝えします。
カリフォルニア州不動産協会が発表した2022年9月のデータです。
- カリフォルニア州の中間価格は$821,680 で前月比2.1%減⬇︎、前年比1.6%増⬆︎
- ロサンゼルス郡の中間価格は$891,770 で前月比4.3%増⬆︎、前年比0.6%増⬆︎
- ロサンゼルス郡の取引件数は前月比2.4%増⬆︎、前年比31.7%減⬇︎
- 30年固定金利の平均値は6.11%（前年同期2.90%）
注）中間価格は平均価格とは異なります。その価格を境に高く売れた物件が半数、低く売れた物件が半数という値です。
全ての価格帯で取引が減少しています。LA Countyではミリオン超の取引数がそれ以下の価格帯より多いことが原因で中間価格が上がっています。
8月同様、全体的に市場価格は下がっています。中間価格は前年値へ近づいています。
- 金利上昇で取引件数は前年比30％以上の落ち込み。
- 近年の価格高騰でミリオン超の取引件数の割合が多く、中間価格は安定しているが市場相場は下がっている。
- 9月の平均市場日数（契約入りするまでの日数）は22日間、前年同期は10日間。
Los Angeles Countyの過去7日間の動向（10月20日現在のデータ）
- 市場へ出た物件数：1,326
- 値下げした物件数：1,391
- 契約入りした物件数：611
- 売却完了した物件数：1,074
時事
FRBの強硬な金利引き上げにもかかわらず、9月のCPI（消費者物価指数）は8.2％で依然高止まり。まだ雇用も賃金も強くアメリカ経済は持ちこたえています。年内そして来年に更なる政策金利の利上げが予想されます。そんな中で現在の株式市場は3万ドル近辺を維持しています。金利の引き上げがすぐに影響を与えたのは住宅市場です。経済全体への影響にはもう少し時間がかかりそうです。
インフレ対策では、需要（消費）の抑制を目指す一方、供給を増やす努力も続けて欲しいと願います。OPECプラスの原油減産、ウクライナ紛争による天然ガスの供給不足など、エネルギーの需要が大幅に増える冬を控えているのは心配の種です。
円相場は、アメリカの金利引き上げ＝強い米ドル＝過去32年間で最も円安となっています。（10月20日現在 $1=￥150.20）
理想はプチン政権の失脚、ウクライナ侵略の終局ですね。中国・台湾、北朝鮮ミサイル、イラン情勢など、平和と安定を願わずにはいられません。
リタイヤで長年住んできたお家の売却
マーケットデータ・2022年9月
下記リンクから弊社が毎月作成している各エリアの最新市場データをご覧いただけます。是非ご参考ください。
2023年住宅市場予想
カリフォルニア州不動産協会が10月12日に発表した2023年の住宅市場予想をお伝えします。
- 2023年の取引件数は2022年比で7.2%減少
- 2023年の中間価格は2022年比で8.8%降下
インフレ対策で金利が上昇していることが需要を抑え、住宅市場の活動は低下するという予想です。
取引件数は2021年から2022年で19.2%減少し、2023年は更に7.2%の減少。近年では最も少ない件数の見込み。
中間価格はピークであった2022年5月比では約17％減の予想。
平均金利は6.6%の予想。金利がもっと上がれば中間価格と取引件数は上記の数値より下がると思われます。
売却の観点：
- 近年の顕著な価値上昇で大きなエクイティー（純資産）が築かれている
- コロナ前よりまだ高く売れる市場
- 売りに出す前の効果的な準備と妥当な値付けがとても重要
- 売却益を日本へ送金する場合、ドル高円安の恩恵を受けられる
購入の観点：
- 価格だけでなく、シロアリ駆除、不備の修繕などの交渉が可能な通常の市場になる。
- 不動産鑑定が低く出るリスク、契約終了後にセラーが1~2か月間無料滞在する、などの不利な条件を回避。
- 金利は将来的に下がったときにリファイナンスをすればいい。
まとめ：
この2年間は「異常な過熱市場であった」ということを認識し、新しい現実へ考えをリセットされてください。
インフレが収まれば政策金利の引き上げは無くなり、ローン金利も株価も安定し、住宅市場はまた活発になります。
誰もが憧れる南カリフォルニアの住宅の需要そして資産価値がこれからも強いのは変わらない事実です。
高額資産である住宅は、必ず中長期の視野でお考えください。
注）住宅ローンには様々なプログラムがあり、一般で表示されるより低い金利のものが複数あります。
ローン担当者へ相談して、ベストなプログラムを選んでください。
2023 CALIFORNIA HOUSING FORECAST
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住宅は必ず中長期的視野でお考えになられてください。
お家のことなら、どんなに些細なことでも出相まで安心してご相談ください。
「さあ、売りましょう！さあ、買いましょう！」という無責任な対応をしない
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出相
Jay Deai
