2018年住宅市場予想

皆さま、こんにちは。DEAI TEAMです。

今回は、2018年住宅市場予想(カリフォルニア州不動産協会発表)をお伝えします。

 

2018 forecast

”今年がピークか?”と言われながらも、陰りは見えてきません。
2018年も継続した経済成長と雇用の増大が見込まれ、物件不足や価格高騰というチャレンジがある中で、住宅需要は高い状態が続き、取引件数も価格も緩やかな上昇が予想されています。

GDPは2017年が2.1%増の見込み、2018年はそれを上回る2.3%増の予測です。
失業率も、2016年の5.5%、2017年の4.8%から、2018年は更に4.3%ヘと減少が予想されています。

加州の中間価格は、2017年の見込み値が$538,500で、2018年の予想値は4.2%増の$561,000。
住宅ローン金利は、2016年の3.6%、2017年の4%、そして2018年は4.3%と、徐々に上がってくる傾向にあります。

私がお手伝いしているサウスベイ、パロスバデス、ビーチシティ、ウエストサイドは天災も無く、経済も好調です。
「LA近郊は、この素晴らしい気候と環境にお金を出している」という話を聞いて納得しました。
2018年に売買をお考えの方、特に難易度の高い「買い替え」の場合は、今から正しい準備を始めることが大切です。

”成否を分ける3つの要素”の無料コンサルテーションは、出相までお問い合わせください。

 

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6種類の床材(後編)

皆さま、こんにちは。DEAI TEAMです。

前回に続いて、今回も床材についての解説です。
残りの3種類についてお伝えします。

carpet flooring
< カーペット >

寝室や廊下、階段、リビングルームなどで最も一般的な床材で質やデザインも多様です。
コストは素材によって大きく異なります。

長所:賃貸物件で使われる経済的なものからハイエンドのものまで多様な選択がある、冬の保温そして防音効果もある
短所:汚れに弱い、人の通りの多い部分の摩耗が目立ちやすい

メモ:内装を綺麗にする上でカーペットの交換はお手頃で効果が大きい方法です。浴室やトイレでの使用はお勧めしません。

tile flooring
< タイル >

数百年に渡り家の中外で使用されている素材。重いものを落とすと表面に傷がつくことはありますが、耐久性にとても優れています。

長所:頑丈でコストもお手頃な床材、損傷部の交換が容易、掃除も簡単、水に強くキッチンや浴室に適している
短所:表面が硬く音が反響する、水分をこぼすと滑りやすい、くつろぎの空間であるリビングなどには不向き

メモ:小さい子供さんが転ぶと危ないので、タイル床の上にラグなどをひくとよいでしょう。

vinyl flooring
< ビニール >

これまで水のあるキッチンや浴室で経済的な床材として使われてきました。最近、質やデザインで大きな進化を遂げています。

長所:最もコストが低い床材、設置が簡単、水に強い
短所:表面が比較的柔らかいので傷がつきやすい、熱に弱い

メモ:最近改良が進み、タイル調や木目調など様々なデザインで質の高いものが出てきています。これからが期待される床材です。

床材一つで見た目の印象も随分と変わります。
それぞれの長所、短所を活かして、皆様がより良い住環境を整えるための参考になれば幸いです。

 

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6種類の床材(前編)

皆さま、こんにちは。DEAI TEAMです。

床材は、使い勝手だけでなく、家の中の雰囲気やデザイン、そして家の価値にも大きく影響を与えます。
同じ家でも、キッチンや浴室、リビング、廊下や階段、寝室など、場所によって種類を使い分けます。

ここに、代表的な6種類の床材について簡単にまとめてみました。
今回は、そのうちの3種類についてお伝えします。

是非ご参考になさってください。
wood flooring
< ハードウッド >
これは最もコストが高い床材のひとつで家に高級感を与えセールスポイントにもなります。

長所:ナチュラルな素材で高級がある、耐久性があり傷やシミなどは表面をsandingしてrefinishできる
短所:コストが高く設置もスキルが要求される、断熱や防音効果は無い、水に弱い

メモ:コスト的にお手頃なラミネートやエンジニア・ウッド、デザイン豊富なタイル床材の受領が高まり、新築物件でHardwoodを見かけることは少なくなっています。

 

laminated flooring
< ラミネート >
人工的にハードウッドに似せて作られた素材で、当初はコストが安いことが売りでした。ここ数年、質の改善が進みデザイン性でも需要が高まっています。

長所:設置がシンプルであること、表面が硬く傷やシミがつきづらい、掃除が簡単
短所:表面が木製でないため古くなるとrefinishができない、水に弱い(キッチンや浴室には不向き)、滑りやすい(階段などには不向き)

メモ:お家の改装で古くなったカーペットをラミネートにするのは人気です。デザインや材質で幅広い選択肢があり、とても有効な床材と言えます。

 

engineered wood flooring

< エンジニア・ウッド >
複層のべニア板などで作られた合成床材で、表面はハードウッドです。

長所:見た目はハードウッドと区別がつかない高級感がある、コストは少しお手頃、設置や掃除が簡単
短所:表面は木でもその下は合成素材のためrefinishは一回しかできないものが多い、耐用年数はハードウッドより短い

メモ:とても質の優れたものもあり、高級住宅でハードウッドに変わって需要が増えているようです。

次回、後編では残りの3種類についてお伝えします。

 

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屋根の種類について(後編)

roofing6

皆さま、こんにちは。DEAI TEAMです。

前回の投稿に引き続き、今回も屋根の種類とそれぞれの特徴についてのお話です。
前編でお話した3種類のほか、下記の3種類が主な屋根の種類となっています。

 

 

slate roof

4)Slate
石板の素材はとても重く頑丈で100年近い耐久性があり、修繕やリサイクルも簡単です。
高級な外観ですが、このタイプは色が濃いので日差しの強いエリアには不向きです。
コストは他の素材と比べて最も値が張ります。

 

metal roof

5)Metal(stainless steel, aluminium, copper)
Metal屋根は軽量で断熱効果と耐久性に優れて(50年ほど)います。
コーティングを施した素材はコストが上がりますが、リサイクル率も高くかつ多様なデザインを有するなど、沢山の長所があります。

 

fiber cement roof

6)Fiber Cement
これは、コンクリートと粘土と木の繊維質を混合して作られたもので、耐久性と断熱性に長けています。
前述のClay & Concrete tileより軽量なため特に頑丈な構造を必要としません。
様々な手触りや色のバラエティがありますが、ヒビが入りやすい素材なので気温の低いエリアには適していません。

 

roofing7

 

屋根の種類を決める際は、家のスタイルや外壁の色、周囲の家並との調和、それぞれの長所と短所、ご予算、を合わせて考慮なさってください。

景観統一のために、お家の外観(屋根のタイプや色なども含む)について規則を定めたエリアもあります。

また、屋根の交換は、通常市役所へ許可申請も必要ですので、事前に市のBuilding Departmentへ必要項目を確認なさってください。

もし、後にソーラーパネルの設置をお考えの場合は、ソーラー会社へも事前にご相談ください。
なぜなら、ソーラーパネルの設置に適さない種類の屋根があるためです。

2,3年ごとに屋根の検査をして必要なメンテナンスをすることで、屋根の寿命を延ばし、雨漏りを防止することができます。

そして、屋根は家の外観へも大きな影響を与えるということもお忘れなく。

 

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屋根の種類について(前編)

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皆さま、こんにちは。DEAI TEAMです。

雨風から家を守ってくれる屋根は、住宅において、とても大切な構成部分です。
定期的なメンテナンス、そして寿命になったら、雨漏りが起こる前に交換をするようにしましょう。

そこで、今回は屋根の種類とそれぞれの特徴について触れてみます。

 

1)Asphalt shingles(Composition shinglesとも呼ぶ)

roof2

アメリカの住宅の75%以上がこのタイプの屋根を使用しています。

長所はコストが最もお手頃、色の選択肢が豊富で設置も比較的簡単なことです。
短所は断熱効果が弱い、他のタイプに比べて寿命が短い(15年から30年)、原油から作られた素材にファイバーグラスを施してあるためリサイクルできない=環境に優しくない、などが挙げられます。

 

2)Wood shingles/shakes(Shinglesは機械、Shakesは手作り)

Wooden_shingles (1)

素材はスギ(cedar)、アカスギ(redwood)、マツ(pine)などがあります。
メンテナンスのコストが高く、また、火災に弱いこのタイプの屋根を禁じているエリアが多いので、必ず市役所へ問い合わせてください。

コストは上がりますが、耐火効果をClass Aへ高める特殊加工をしたものもあります。
また、プラスチックやゴムと再生木材を混合したSynthetic素材で、耐火効果が高く、Wood shingles/shakesにデザインを似せた代用ものもあります。

 

3)Clay & Concrete tiles

roof4

日本の瓦と似たClay(粘土)tileは不燃でとても耐久性が高く(50年ほど)、薄い色を使うと太陽エネルギーの50%以上を反射して、断熱効果にも優れた長所があります。

Concrete tileも耐久性に優れる上、形や手触り、スタイルなど様々なデザインへ自由自在に対応できる利点があります。
双方とも環境に優しい素材ですが、重量があるため頑丈な屋根の構造が要求されます。

次回、他の3種類の屋根についてのご説明をします。
どうぞお楽しみに。

 

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Curb Appealとは?(後編)

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皆さま、こんにちは。DEAI TEAMです。

さて、前回に引き続き、Curb Appealについてお話します。
今回はポイントの6~10についてです。

 

6)外壁ペイントに代わるコスト節約法

高水圧で汚れた外壁やデッキ、ドライブウエイなどを洗浄するという方法があります。
洗浄は、ペイントに比べてコストは大幅に割安となり、見た目も改善されます。

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”Pressure Washer”の道具は、購入せずともHome Depotなどでレンタルすることができ、自分で行うことも可能です。
ただし、二階建ての家などは、作業に慣れている業者の方に依頼した方が効率も仕上がりも良くなるはずです。

7)お花や植物の効果

我々が住んでいる南カリフォルニアは、年間を通して様々な草花が色鮮やかに咲きます。
庭やパティオ、そして玄関先に鉢植えのお花で彩りを添えると、瞬時にCurb Appealを向上させることができます。

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ただ、造花や人工の観葉植物は、内装の一部として使うことはありますが、家の外観にこうした人工の草花を使用することは避けてください。
自然のお花は、色彩効果だけでなく、香りやエネルギーの浄化にもなり、見に来る人たちを明るい雰囲気で迎えてくれます。

8)オープンな外観

購入希望者が家を見に来る際には、カーテンやブラインドを開けて家の中を明るくします。
外から見たときにもカーテンやブラインドが閉めきってあると良い印象にはなりません。

その際、カーテンやブラインドの色は、白系もしくは中間色が無難です。
また、眺望を遮る樹木や、家の日当たりを遮る草木を綺麗にトリムすることも大切です。

9)ランドスケープの改善

裏庭へ通じるゲートが壊れていたり、お隣との境の塀が傾いていたり、前庭の芝が枯れているなどは、家の中に入る前に、「放置された家」のレッテルを貼られてしまいます。

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芝は、栄養の散布剤と適度な散水で見違えるほど青々と蘇らせることができます。
境界の塀については、早めにお隣と修繕の相談をなさってください。
あなたの家が高く売れることは、すなわち、お隣の家の価値を引き上げることにもなります。

また、玄関への歩道の両脇に簡単に設置できるソーラー照明は、お手頃コストで”Wow!”感を演出できます。

10)自分でもできる要所のペイント

部分的なペイントは自分たちでもできます。
塗料1ガロンのコストは$30前後で済みます。

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週末に、玄関のドアとドア枠、正面の窓枠、ガレージのドア枠を新しく塗ってみてください。
「なるほどぉー」とペイントの威力を実感できるはずです。

Youtubeで検索すれば、”上手にペイントをするコツ”を動画で手軽に学べます。
二階部や屋根に近い場所のペイントは素人には危ないので、業者さんへ依頼されることをお勧めします。

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個々の物件のスタイルや、その時代のトレンドによって、有効なデザインや色も変わります。
また、ご予算の中で、お家売却へ最大の費用対効果を生む項目に優先順位をつけて、作業を行うことも重要です。

Curb Appealは、あなたの想像を超える大きな影響を、売却価格に与えます。
まずは出相へご相談ください。

 

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Curb Appealとは?(前編)

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不動産売買に興味を持たれた方であれば、”Curb Appeal“という言葉を耳にされたことがあるはずです。

これは、好印象を与える物件の外観のことで、住宅の早期高値売却には必要不可欠な要素となります。

私も不動産業界での20年の経験上、お家の外観がバイヤーさんの購入意欲へ与える影響について、どれだけ強調してもしきれないほどのインパクトがあることを何度も痛感させられています。

そこで、「Curb Appealを改善する10のポイント」についての一般論を、前後編の2回に分けてお伝えします。
これから家の売却を検討している方は、是非参考になさってください。

 

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1)Curb Appealはオンラインから

約9割のバイヤーさんがオンラインで物件検索をすると言われています。
ですから、そこに出ているお家の写真で好印象を持ってもらうことがどれだけ重要かは、お分かりになると思います。

時々、見るからに不動産エージェントが自分の携帯電話のカメラで撮ったような、お粗末な写真が掲載されている物件を目にします。
これは絶対にNGです!

必ず、住宅の撮影に慣れているプロのカメラマンに依頼して、魅力的な写真を撮ってもらってください。
しかし、その写真を過度に加工すると、見に来た際のギャップが大きくて逆効果になることもありますので、その点はご注意ください。

2)購入者の目で見る

私は、「売る際には購入者の観点で自分の家を見てください」と、常々お伝えしています。
購入者は数多くの物件を見て回り、それぞれの比較をしますので、その立場になって、あなたの家を客観的に外から見てみてください。

そして、屋根、外壁、窓、玄関、ドライブウェイ、車庫やそのドア、塀、前庭など、気づいた点をメモします。

外壁の損傷、ドライブウェイのヒビ、落ち葉が溜まった雨樋、汚れた玄関のドア、サビが目立つバルコニーの手すり、手入れのされていない植物など、、、普段気づかなかったことをいくつも見つけられるはずです。

そうしてみると、実はコストがあまりかからない改善項目が沢山あることもわかります。
まずそこに手を入れましょう。

 

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3)目線を上に向ける

自分の家の屋根のコンディションを軽視するホームオーナーさんは少なくありません。

購入者にとって屋根はコストのかかる大切な箇所であり、そのコンディションはCurb Appealにも大きな影響を与えます。

屋根の損傷や落ち葉が溜まっている状態は事前に対処してください。
劣化して雨漏りが起こっている場合は、屋根の交換も考慮することになります。

外壁や庭などを綺麗にしても、屋根の状態が悪いと、家全体が貧相に見えて売却が困難になる恐れがあります。

 

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4)ストリート番号

あなたの家のストリート番号は外からはっきりと見えますか?

道路に向かった外壁にその家のスタイルに合った綺麗な番号が設置されていると好印象につながります。
あなたの家を訪ねる人にはこの番号は必ず目に入ります。

また郵便受けもデザインを合わせた新しいものがあると効果的です。
これらはコストパフォーマンスの高い項目と言えます。

5)他からの意見を聞く

いつも見慣れた自分の家だと、どうしても主観が先行してしまい、客観的に見ることは容易ではありません。
そこで、友人や知人から意見を聞くことにより、自分では気づかない点がいくつも浮き彫りになるはずです。

勿論、あなたの不動産エージェントからのアドバイスも非常に貴重となります。

家を売却するためのCurb Appealでは、個人的好みは横に置いて、購入者にアピールする改善項目の作成、そして費用対効果をもとに優先順位をつけて、作業を行ってください。

$2,000の作業が$5,000増の売却価格として効果を発揮するというのは、頻繁にあることです。

さて次回は、ポイントの6~10についてお伝えします。
どうぞ、お楽しみに。

 

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トヨタ跡地の行方

car factory

3年前の2014年4月にトヨタが北米本社をTorranceからPlano, Texasへ2017年の終わりまでに移転すると発表したことはまだ記憶に新しい。

従業員約3,000人、そしてその関連会社も含めた大規模の移動というニュースで「South Bayの住宅市場へ与える影響」を懸念する声もあった。

事実、私のお客様の中にも、購入中の契約をこのニュースを理由にキャンセルしたケースもある。

だが私は、この動きは住宅市場へマイナスになるとは全く思わなかった。
事実、この3年間で住宅価格は着実に上昇を続けている。

私が心配しなかった理由は明確である。

トヨタほどの大企業がいた好立地の広大な場所は非常に希少であり、興味を持つのはそれ相応の大企業、もしくは経済を活性化する複数の企業が集まる立派なビジネスコンプレックスになるはずだということ。

1)アメリカでもトップクラスの貿易港であるPort of Los AngelesとPort of Long Beachへ隣接した、110エーカーの敷地
2)質の高い労働力
3)南カリフォルニアのライフスタイル

「この3拍子が揃った場所は他に類を見ない、またとない大きなチャンス」というのが商業不動産に関わる人たちの共通した意見である。

そして、今年の2月に、ようやくこの敷地が売りに出された(価格は未公開)。

GoogleやTeslaなどのハイテク企業の名前が候補者として耳に入る中、REIT (Real Estate Investment Trust)が購入してビジネスコンプレックスにする、などの噂もある。

いずれにせよ、この土地の新規活用が、これからSouth Bayの経済や住宅市場へもたらす新風に期待している。

 

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パロスバデスの高級シニア(55才以上)住宅のご案内

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今まで4寝室や5寝室の広い戸建てに住み慣れていたご夫婦が、「そろそろリタイヤを念頭にダウンサイズしようか」と考える際、一般的なシニアコンドは狭すぎて落ち着かないと感じるものです。

そんなニーズに応えたのが新しくパロスバデスに建てられた55才以上のコミュニティー”Sol Y Mar”です。
(購入者の年齢制限はありません。居住者のみへ適用されます。)

パロスバデスの中心地であるPeninsula Mallに近い丘の上に、1,550sqftから2,332sqftまで、ゆとりのある6タイプの異なる間取りを揃えた、合計60ユニット。

ペット用の芝エリア、クラブハウス、ジムやジャクジーも備わった豪華な空間が誕生しました。

一般的なシニア住宅ではなかなか見られない二階建てのユニットには、個別のエレベーターも完備しています。

キッチンからリビングへ、オープンで窓も多く明るい間取り。

お値段は80万ドル台半ばから、1.2ミリオンを超えるものまであります。

テラニアリゾートやトランプゴルフ場へも気軽にアクセスでき、トーランスへ行くのも車で10分ほどという便利な立地。

60代でここへ移れば、その後の10年〜20年の間、この閑静な環境でゴールデンエイジを満喫できる、絶好な住まいと言えます。

アメリカでも質の高い建築で有名な、Taylor Morrison社が手掛けた新築なので、メンテナンスの心配がないのも大きなメリットですね。

今まで頑張ってきたご自分へのご褒美としていかがでしょう?

「自分たちが住むのはまだ数年先でいい」という方も、今購入してご自分が入居する時まで貸し出すことができます。

私も先日見学に行き、作りの良さや周囲の環境にとても感動しました。
この希少性のためか、どんどん順調に売却が進んでいます。

残り20ユニットくらいになっていますので、ご興味のある方は急ぎ出相までご連絡ください。

注)初回に立ち寄る際に、必ず出相がご一緒しなければ、お手伝いできないという規則がありますので、まずはコンタクトフォームからお問い合わせください。

 

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住宅購入におけるローンの力

ほとんどのホームオーナーさんが持っているのが住宅ローン。

それは人生最大の債務でもありますが、そのお陰で手持ち資産以上の生活環境を楽しむことができる便利な仕組みです。

このローンを上手に使うことで資産を有効に構築することができます。
例えば1ミリオンのマイホームを20%の頭金でローンを組んで購入した場合、まず20万ドルの手持ち資金で1ミリオンの家に住めるという絶大なメリットがあります。

そして家の価値が10%上昇すると20万ドルの投資へ10万ドルのリターンが発生し、なんと50%の利益を生む計算となります。

growing money

これは他の投資ではなかなか得られない高利率です。
私も背伸びをして複数の物件をローンで購入して所有してきましたが、お陰で気付かないうちに資産構築が進んでいます。

ご存知の通り、アメリカではローンを組める(審査に通る経済力がある)ことは大きな力となります。
アメリカでの生活を大いに充実させる方法の一つは、より大きなローンの審査に通る経済力と信頼度の高いクレジット歴を築くことです。

good credit score

ローンは「借金」ではなく「有効な仕組み」という観点で捉えられると良いでしょう。

 

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