Curb Appealとは?(前編)

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不動産売買に興味を持たれた方であれば、”Curb Appeal“という言葉を耳にされたことがあるはずです。

これは、好印象を与える物件の外観のことで、住宅の早期高値売却には必要不可欠な要素となります。

私も不動産業界での20年の経験上、お家の外観がバイヤーさんの購入意欲へ与える影響について、どれだけ強調してもしきれないほどのインパクトがあることを何度も痛感させられています。

そこで、「Curb Appealを改善する10のポイント」についての一般論を、前後編の2回に分けてお伝えします。
これから家の売却を検討している方は、是非参考になさってください。

 

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1)Curb Appealはオンラインから

約9割のバイヤーさんがオンラインで物件検索をすると言われています。
ですから、そこに出ているお家の写真で好印象を持ってもらうことがどれだけ重要かは、お分かりになると思います。

時々、見るからに不動産エージェントが自分の携帯電話のカメラで撮ったような、お粗末な写真が掲載されている物件を目にします。
これは絶対にNGです!

必ず、住宅の撮影に慣れているプロのカメラマンに依頼して、魅力的な写真を撮ってもらってください。
しかし、その写真を過度に加工すると、見に来た際のギャップが大きくて逆効果になることもありますので、その点はご注意ください。

2)購入者の目で見る

私は、「売る際には購入者の観点で自分の家を見てください」と、常々お伝えしています。
購入者は数多くの物件を見て回り、それぞれの比較をしますので、その立場になって、あなたの家を客観的に外から見てみてください。

そして、屋根、外壁、窓、玄関、ドライブウェイ、車庫やそのドア、塀、前庭など、気づいた点をメモします。

外壁の損傷、ドライブウェイのヒビ、落ち葉が溜まった雨樋、汚れた玄関のドア、サビが目立つバルコニーの手すり、手入れのされていない植物など、、、普段気づかなかったことをいくつも見つけられるはずです。

そうしてみると、実はコストがあまりかからない改善項目が沢山あることもわかります。
まずそこに手を入れましょう。

 

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3)目線を上に向ける

自分の家の屋根のコンディションを軽視するホームオーナーさんは少なくありません。

購入者にとって屋根はコストのかかる大切な箇所であり、そのコンディションはCurb Appealにも大きな影響を与えます。

屋根の損傷や落ち葉が溜まっている状態は事前に対処してください。
劣化して雨漏りが起こっている場合は、屋根の交換も考慮することになります。

外壁や庭などを綺麗にしても、屋根の状態が悪いと、家全体が貧相に見えて売却が困難になる恐れがあります。

 

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4)ストリート番号

あなたの家のストリート番号は外からはっきりと見えますか?

道路に向かった外壁にその家のスタイルに合った綺麗な番号が設置されていると好印象につながります。
あなたの家を訪ねる人にはこの番号は必ず目に入ります。

また郵便受けもデザインを合わせた新しいものがあると効果的です。
これらはコストパフォーマンスの高い項目と言えます。

5)他からの意見を聞く

いつも見慣れた自分の家だと、どうしても主観が先行してしまい、客観的に見ることは容易ではありません。
そこで、友人や知人から意見を聞くことにより、自分では気づかない点がいくつも浮き彫りになるはずです。

勿論、あなたの不動産エージェントからのアドバイスも非常に貴重となります。

家を売却するためのCurb Appealでは、個人的好みは横に置いて、購入者にアピールする改善項目の作成、そして費用対効果をもとに優先順位をつけて、作業を行ってください。

$2,000の作業が$5,000増の売却価格として効果を発揮するというのは、頻繁にあることです。

さて次回は、ポイントの6~10についてお伝えします。
どうぞ、お楽しみに。

 

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トヨタ跡地の行方

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3年前の2014年4月にトヨタが北米本社をTorranceからPlano, Texasへ2017年の終わりまでに移転すると発表したことはまだ記憶に新しい。

従業員約3,000人、そしてその関連会社も含めた大規模の移動というニュースで「South Bayの住宅市場へ与える影響」を懸念する声もあった。

事実、私のお客様の中にも、購入中の契約をこのニュースを理由にキャンセルしたケースもある。

だが私は、この動きは住宅市場へマイナスになるとは全く思わなかった。
事実、この3年間で住宅価格は着実に上昇を続けている。

私が心配しなかった理由は明確である。

トヨタほどの大企業がいた好立地の広大な場所は非常に希少であり、興味を持つのはそれ相応の大企業、もしくは経済を活性化する複数の企業が集まる立派なビジネスコンプレックスになるはずだということ。

1)アメリカでもトップクラスの貿易港であるPort of Los AngelesとPort of Long Beachへ隣接した、110エーカーの敷地
2)質の高い労働力
3)南カリフォルニアのライフスタイル

「この3拍子が揃った場所は他に類を見ない、またとない大きなチャンス」というのが商業不動産に関わる人たちの共通した意見である。

そして、今年の2月に、ようやくこの敷地が売りに出された(価格は未公開)。

GoogleやTeslaなどのハイテク企業の名前が候補者として耳に入る中、REIT (Real Estate Investment Trust)が購入してビジネスコンプレックスにする、などの噂もある。

いずれにせよ、この土地の新規活用が、これからSouth Bayの経済や住宅市場へもたらす新風に期待している。

 

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パロスバデスの高級シニア(55才以上)住宅のご案内

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今まで4寝室や5寝室の広い戸建てに住み慣れていたご夫婦が、「そろそろリタイヤを念頭にダウンサイズしようか」と考える際、一般的なシニアコンドは狭すぎて落ち着かないと感じるものです。

そんなニーズに応えたのが新しくパロスバデスに建てられた55才以上のコミュニティー”Sol Y Mar”です。
(購入者の年齢制限はありません。居住者のみへ適用されます。)

パロスバデスの中心地であるPeninsula Mallに近い丘の上に、1,550sqftから2,332sqftまで、ゆとりのある6タイプの異なる間取りを揃えた、合計60ユニット。

ペット用の芝エリア、クラブハウス、ジムやジャクジーも備わった豪華な空間が誕生しました。

一般的なシニア住宅ではなかなか見られない二階建てのユニットには、個別のエレベーターも完備しています。

キッチンからリビングへ、オープンで窓も多く明るい間取り。

お値段は80万ドル台半ばから、1.2ミリオンを超えるものまであります。

テラニアリゾートやトランプゴルフ場へも気軽にアクセスでき、トーランスへ行くのも車で10分ほどという便利な立地。

60代でここへ移れば、その後の10年〜20年の間、この閑静な環境でゴールデンエイジを満喫できる、絶好な住まいと言えます。

アメリカでも質の高い建築で有名な、Taylor Morrison社が手掛けた新築なので、メンテナンスの心配がないのも大きなメリットですね。

今まで頑張ってきたご自分へのご褒美としていかがでしょう?

「自分たちが住むのはまだ数年先でいい」という方も、今購入してご自分が入居する時まで貸し出すことができます。

私も先日見学に行き、作りの良さや周囲の環境にとても感動しました。
この希少性のためか、どんどん順調に売却が進んでいます。

残り20ユニットくらいになっていますので、ご興味のある方は急ぎ出相までご連絡ください。

注)初回に立ち寄る際に、必ず出相がご一緒しなければ、お手伝いできないという規則がありますので、まずはコンタクトフォームからお問い合わせください。

 

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住宅購入におけるローンの力

ほとんどのホームオーナーさんが持っているのが住宅ローン。

それは人生最大の債務でもありますが、そのお陰で手持ち資産以上の生活環境を楽しむことができる便利な仕組みです。

このローンを上手に使うことで資産を有効に構築することができます。
例えば1ミリオンのマイホームを20%の頭金でローンを組んで購入した場合、まず20万ドルの手持ち資金で1ミリオンの家に住めるという絶大なメリットがあります。

そして家の価値が10%上昇すると20万ドルの投資へ10万ドルのリターンが発生し、なんと50%の利益を生む計算となります。

growing money

これは他の投資ではなかなか得られない高利率です。
私も背伸びをして複数の物件をローンで購入して所有してきましたが、お陰で気付かないうちに資産構築が進んでいます。

ご存知の通り、アメリカではローンを組める(審査に通る経済力がある)ことは大きな力となります。
アメリカでの生活を大いに充実させる方法の一つは、より大きなローンの審査に通る経済力と信頼度の高いクレジット歴を築くことです。

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ローンは「借金」ではなく「有効な仕組み」という観点で捉えられると良いでしょう。

 

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マイホームを守る

マイホームを持つということは、アメリカンドリームの代表的なものです。

家は住む場所であり、最大の資産形成でもあります。
私は、不動産の仕事をしている中で、その資産の保護が充分でない方が少なからずいる事実に気づきました。

今回は、最大の資産であるマイホームを守る、2つの保険について少しお話します。

まずは火災保険。

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皆さんお家を購入された際に火災保険へ加入したはずです。

コンドミニアムや軒続きのタウンハウスの場合は、その建物全体をカバーする保険がHOA費に含まれています。
ただ、このHOAの保険は、内装(例えばキッチンキャビネットなど)をカバーしないものが多いです。

その場合は別にWalls-In Coverage (HO-6)保険が必要となります。

戸建てや独立した建物のタウンハウスをお持ちの方は、個別の火災保険を購入することになります。
多くの方が、購入時より現在の物件の価値が上昇していますので、その資産価値を守る保険額になっているかどうか、2,3年ごとにご確認なさってください。

ほとんどのホームオーナーは数十万ドルという住宅ローンを組んでいます。
そしてローン債権者(銀行)は、ローンの返済が滞ると物件を差し押さえて債権を守る、という仕組みになっているのはご存知の通りです。

つまり、支払いをしているあなたに万が一のことが起きた場合の保護をしておくことは、ホームオーナーとしての大切な責任のひとつと言えます。

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自分にもしものことがあった場合、残された家族に経済的負担や家を失うリスクが発生しないために、ローン額をカバーする生命保険を持つことは必要不可欠です。

私自身は、住宅ローン額だけでなく、子供の学費や生活費を考慮して、掛け捨て保険や積立保険など複数の生命保険を持っています。

今一度ご自分のニーズを理解し、資産とご家族を保護するに適した保険をお持ちかどうか、再確認なさってください。

備えあれば患いなしです。
住宅に関することでしたら、何なりと出相までご相談くださいませ。

 

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Copperパイプからの水漏れ

1960年代以降に建てられた住宅の水周りは、ほとんどCopper(銅製)パイプを使用しています。

Copperパイプは旧式のGalvanized(亜鉛製)パイプより耐久性が高いと言われていますが、30年くらい経過すると針で開けたような小さな穴から、水漏れ(Pinhole leakと呼ぶ)が発生するというケースを何度も見ています。

「家の内壁やガレージの壁に水のシミがある」というのが最初の兆候です。

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それに気づいたら、まず家全体への水道の元栓を閉めプラマーへ連絡をしてください。
どこから水漏れが発生しているのかを探す作業では、内壁のあちこちへ穴を開けることになります。

また、このPinhole leakは一箇所を直しても後でまた他の部分から漏れる”イタチごっこ”になってしまうと、結果として多大な修繕コストそして度重なる生活の不便とストレスにつながる恐れがあります。

そのために最初のPinhole leakの際に、全てのパイプをより耐久性に優れた最新のCopperパイプへ交換して、再発を防止するホームオーナーも少なくありません。

タウンハウスやコンドミニアムのコンプレックスでは、この問題が複数のユニットで起こっていることもあります。
HOAがその修繕の費用負担をしてくれるのか?は、必ず事前に確認なさっておいてください。

水漏れを放置すると、カビなどの、より大きな問題を引き起こしますので、早急な対処が必要となります。

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お家は大切な資産です。
定期的なメンテナンスで資産価値をしっかりと保護なさってください。

お困りのことがあれば、出相までご相談ください。
アドバイスをさせていただきます。

 

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RE/MAX Estate Properties 2016 表彰式のご報告

皆様こんにちは。

在籍エージェント数(約730名)も、業績(年間取引額約5ビリオン:”ミリオンの1000倍”)も、ロサンゼルス最大の弊社RE/MAX Estate Properitesの2016年表彰式が、LAX Marriott Hotelの大イベント会場で先日行われました。

ビックバンドがフランクシナトラを演奏する中で、食事やワインが振る舞われるアメリカらしい雰囲気で、数々の賞の表彰がありました。
この組織でトップ20位に入ると全米のトップ100に入れるというレベルの高さ。

そして、私、Jay Deaiは、お陰様で2年連続で、Hermosa Beach Officeの業績ナンバーワン・エージェントをいただきました。
様々な賞がありますが、主なものをまとめたものが、こちらです。

 

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”井の中の蛙”にならず、スタンダードがとても高い仲間たちに囲まれて仕事ができる環境は、ラッキーだとつくづく感じました。

これからもコツコツと改善を続け、いつまでもこの組織で認められるエージェント、そしてその知識と経験をお客様へ還元できる仕事をしたいと心を新たにしました。

 

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節水器具の新しいルール(2017年)

皆さん、こんにちは。DEAI TEAMです。

2017年1月1日から、カリフォルニア州では節水のために下記の新しいルールが一般住宅物件に対して施行されました。
お家の売却の有無にかかわらず、この規定が適用されます。

州の検査官が調べにくることはありませんが、エコの観点からも節水へご協力ください。

> トイレタンクの水量は一回のフラッシュで1.6ガロン以下であること。
> シャワーヘッドの最大水量は一分間に2.5ガロン以下であること。
> 家の中の蛇口の最大水量は一分間に2.2ガロン以下であること。

 

(商品例)

(商品例)

 

この10年以内に新しい器具と交換されている場合は、上記の規定に合っているはずです。

カリフォルニア州では、Home DepotやLow’sなどのホームセンターを始め、現在はこの規定に合った器具しか販売されていません。

ただし、これから住宅を売却する場合は、市場へ出す前にこの規定に合っているかを必ずご確認ください。
節水規定についてご質問がありましたら、お気軽に出相までお問い合わせください。

 

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新年のご挨拶

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新年明けましておめでとうございます!

さて、2017年は住宅市場にとって一体どういう年になるのでしょうか?
来る1月20日に、トランプ新大統領の就任式が行われ、これからの政治、経済、国際情勢がどのように移り変わるか、予想がとても難しいと言われています。

内閣の人選からは、「強いアメリカ」を目指す強硬な布陣が見られます。

私はトランプ支持者ではありませんでしたが、国民投票で決まった以上は、彼がこの国にとって良いリーダーになってくれることを願い、支持したいと思っています。

そんな中で私が感心しているのは、トランプ新大統領の意向で、GM, Walt Disney, Walmartを始めとする、超一流企業の代表たちと共に、経済活性化について毎月ミーティングを行うということです。

これは歴代なかったことなのだそうです。
こうした、形式にとらわれないトランプ氏のスタイルが、これからのアメリカ経済にポジティブな流れを生み出すことを私も期待しています。

私は、不動産で大きな資産を築き上げたトランプ氏が、ホームオーナーにとって不利な政策を行うことは考えにくいと思っています。
公共施設への投資、雇用の増大は、多くの人々にとって安定をもたらし、彼の提唱する「強いアメリカ」の基礎とも言えるホームオーナーシップへ貢献すると信じます。

年末に多くのお問い合わせがあったことからも、今年は昨年に増して、住宅の購入と売却が盛んになると感じています。

 

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年末のご挨拶

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皆様こんにちは。
DEAI TEAMのJayです。

2016年も多くの皆様から沢山のご相談を受け、ご購入、ご売却、投資、買い替えなどのお手伝いをさせていただきました。

そんな中でよく受ける質問があります。

「今が売り時ですか?」

「買うタイミングは今がベストですか?」

ご存知のように、経済も金利も住宅市場も、絶えず動いています。
そして、これらの外的要因がすべて揃う「ベスト」を狙うのは、はっきり言って博打になります。

家は家族にとって特別な場所です。
その売買のベストタイミングは、ご本人が「そうしたい!」と思ったとき。

子供さんの学校、お仕事、ライフスタイルなど、家に関しては、こういった”内的要因”が外的要因よりよほど大切であることを、この20年間の経験で学びました。

そして、それを成功させるために必要不可欠なのが、正しい準備です。

今年も、皆様の売買を準備の段階からお手伝いさせていただきました。
この仕事をしている私にとって、家の売買は毎日のことですが、多くのお客様にとっては一生に2、3回しかない高額資産の取引です。

常に「自分の家だったら」という真剣な気持ちを忘れず、一軒一軒の仕事をしていくことを肝に銘じています。

DEAI TEAMは、カリフォルニア州で最もレベルの高い不動産会社に所属しているという長所を最大限に活かして、これからも謙虚に学び、改善と成長を続けてまいります。

皆様、本年もありがとうございました。
そして、2017年も「不動産は出相」をどうぞ宜しくお願い致します。

 

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